プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 9月 8, 2026
先月、パーカーで担当していた買主のお客様から、あまり聞かれない質問をされました。レンダー(住宅ローン会社)が特定のタイトル会社ばかり勧めてくるけれど、それは本当に問題ないのか、というものです。調べてみると、そのレンダーとタイトル会社は同じグループの傘下にありました。これはコロラド州では違法ではありません。「提携事業(Affiliated Business Arrangement、ABA)」と呼ばれるもので、以前から開示が義務付けられています。今月変わったのは、その開示を「いつ」受け取るべきかという点です。
提携事業(ABA)とは実際どのようなものか
コロラド州法は、提携事業(ABA)を、あるサービス提供者(タイトル会社、レンダー、住宅検査業者、保険代理店など)が、別のサービス提供者に1%を超える出資を持つか、提携関係にあり、かつ一方が他方に業務を紹介している状態と定義しています。簡単に言えば、担当エージェントの所属ブローカレッジが、紹介されたタイトル会社の一部を所有している場合や、レンダーと火災保険の代理店が同じ親会社を持っている場合は、これに該当します。
こうした関係はコロラド州では一般的であり、合法です。ブローカレッジがタイトル会社を所有している、ビルダーが自社系列のレンダーを勧める(ビルダーの提携レンダーについて解説した記事で取り上げたケースも、この一例です)、保険代理店がモーゲージブローカーと提携している、といったケースはよくあります。それ自体が問題というわけではありません。法律が重視しているのは、その提供者を利用するかどうかをあなたが判断する前に、その関係性をきちんと把握できているかどうかです。
なぜこの開示が義務付けられているのか
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コロラド州改正法典12-10-218条には規定があり、買主・売主にとって特に重要な点が2つあります。まず、ライセンシー(不動産業者)は、提携先の利用をあなたと取引する条件にすることは決してできません。タイトル会社、レンダー、検査業者は常にご自身で選ぶことができ、社内の提携先を使うことを取引の条件にすることは誰にもできません。次に、実際の出資に対する正当なリターン以外の形で、ABA内の紹介に関連するキックバックを支払ったり受け取ったりすることも禁止されています。タイトル会社はクロージングまでの間、預り金(アーネストマネー)をエスクローとして保管することが多いため、それを紹介する側は、取引の重要な一部が数週間どこに置かれるかについて実質的な影響力を持っています。この開示義務は、その提供者を利用するかどうかをご自身で判断できるよう、関係性を明確に見えるようにするために存在します。
2026年8月12日に変わったこと
ポリス州知事は2026年6月4日にHB26-1287に署名しました。この法案は4月に下院を49対14で通過しています。内容の大部分は、コロラド州不動産局の存続をさらに11年間延長するという事務的なものですが、第17条は提携事業(ABA)の開示方法について実質的な変更を加えています。従来のルールでは、購入契約が完全に締結された時点で開示が届けば良いとされており、他の大量の書類と一緒にまとめて渡されることも珍しくありませんでした。2026年8月12日以降は、ブローカーが紹介を行う「その時点」で、自身が代理する顧客に開示しなければならなくなりました。担当エージェントが提携先のレンダーやタイトル会社を勧めようとしているなら、その関係については紹介を受けたその瞬間に知らされるべきであり、クロージング書類に埋もれた数週間後ではありません。同じ8月12日には、契約前の書面合意を義務付ける別の法律も施行されており、コロラドのブローカーたちにとっては同じ週に2つの変更が重なる形になりました。
今、コロラドで購入・売却を検討している方への影響
実務上は、質問をするタイミングがより早く、より明確になったということです。担当エージェントが特定のタイトル会社やレンダーを勧めてきた場合、その背景に提携事業(ABA)があるかどうかを尋ねるのは正当な質問です。これまでも尋ねる権利はありましたが、この法律により、尋ねなくても知らされるべきことになりました。だからといって、すべての紹介が利己的だと考える必要はありません。私自身がお勧めするタイトル会社やレンダーの多くは、長年一緒に仕事をしてきて、実際に他のお客様の取引できちんと動いてくれているのを見てきたからこそ、ご紹介しているものです。これはデュアルエージェンシーの仕組みと同じ考え方に基づいています。利益相反そのものが禁止されているわけではなく、それがきちんと見える形になっていることが求められているのです。それでも、比較検討したり、他社から見積もりを取ったり、最も信頼できる相手を選んだりすることは、いつでも自由です。
提携先の利用を義務付けられることは決してありません
これは特に誤解されやすい部分なので、繰り返しお伝えします。コロラド州法は、提携事業の利用をあなたを代理する条件にすることを明確に禁止しています。もし誰かから「このタイトル会社やレンダーを使わなければ担当できない」と言われたら、それは本来のルールとは異なります。その場合は一度立ち止まって話し合うか、開示書式や詳しい要件を公開しているコロラド州不動産局(Division of Real Estate)に問い合わせる価値があります。
よくある質問
担当エージェントが勧めたタイトル会社やレンダーを必ず使わなければいけませんか。
いいえ。コロラド州法は、提携先の利用をエージェントがあなたを代理する条件にすることを明確に禁止しています。ご自身で選ぶことはいつでも可能です。
担当エージェントの所属ブローカレッジがタイトル会社を所有しているのは違法ですか。
いいえ。提携事業(ABA)は、開示が行われ、利用が義務付けられていない限り、コロラド州では合法です。
提携事業について、今はいつ知らされるべきですか。
HB26-1287の施行(2026年8月12日)以降は、ブローカーが紹介を行うその時点で、代理している顧客に開示されなければなりません。購入契約の締結時まで待つ必要はなくなりました。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホーム専門エージェント
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスル・パインズ、ハイランズ・ランチ、チェリー・クリーク、
グリーンウッド・ビレッジ、センテニアルを中心に不動産取引を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
