プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 9月 3, 2026
数か月前、ハイランズ・ランチでの内覧中に、あるお客様からこう聞かれたことがあります。「この家で、誰か亡くなったことはありますか?」正直にお答えしました。私にもわかりませんし、たとえ答えが「はい」だったとしても、コロラド州の法律上、売主にはそれを伝える義務がないのです。
これを聞くと、たいていの方は驚かれます。売主が当然開示すべきことのように感じるからです。でも、コロラド州がこの法律をこのように定めたのには理由があり、その背景を知ると、意外と納得できる内容になっています。
コロラド州の「心理的瑕疵物件」に関する法律が実際に定めていること
コロラド州法38-35.5-101条により、物件を「心理的に不利にする、または汚名を着せる」可能性のある事実は、コロラド州の売主や仲介業者が開示を義務付けられる重要事実には該当しません。この条文は具体的に2つのカテゴリーを挙げています。1つは、その物件が殺人、その他の重罪、または自殺の現場であったこと。もう1つは、入居者がHIVやAIDS、または医学的に見て通常の居住によって感染しないとされるその他の疾患に感染していた、またはその疑いがあったことです。
売主も仲介業者も、このどちらについても黙っていたからといってコロラド州で訴えられることはありません。知りたければ自分から尋ねる必要がありますが、それでも誰にも答える義務はありません。
コロラド州がこのように法律を定めた理由
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殺人や自殺の部分は、しばしば「抜け穴」のように語られます。しかし実は、HIVやAIDSに関する部分こそがこの条文のより重要な半分であり、決して抜け穴ではありません。むしろ保護規定です。
連邦公正住宅法(Fair Housing Act)は、HIVやAIDSを障害として扱っており、それに感染している、あるいは過去に感染していた入居者への住宅面での差別は、人種や宗教、家族構成による差別と同じく違法とされています。コロラド州の心理的瑕疵物件法は、不動産取引という具体的な場面でこの原則を裏付けるものです。もし売主や仲介業者が「以前の入居者がHIVやAIDSに感染していた」ことを開示しなければならないとしたら、その情報は物件に汚名を着せたり、価値を下げたり、買い手を遠ざけたりするために使われかねません。それは物件の物理的な状態とは何の関係もないことです。この法律は、そうした事態が起こる前に扉を閉じているのです。
私はこれを「売主が何かを隠せる制度」というより、「その人の個人的な健康歴が、家の所有者が変わったからといって公開情報になるわけではない」という考え方として捉えています。
それでも開示が必要なこと、これはまったく別のリストです
ここが誤解されやすいところです。心理的瑕疵に関する免除規定はごく限定的です。対象となるのは、犯罪や死亡歴、そしてHIVやAIDS、それに類する感染性のない疾患に関する入居者の健康状態、この2つだけです。物件の物理的な状態には一切関係がありません。
コロラド州の売主は、今も売主物件開示書(Seller’s Property Disclosure)を作成し、基礎の動き、屋根の状態、水漏れ、空調や配管の不具合、ラドンや1978年以前の鉛塗料といった環境上のリスクなど、自分が実際に知っている情報を記入しなければなりません。この開示書に何が含まれ、何が含まれないかについては、別の記事で詳しく解説しています。地下室が毎年春に浸水することを知っていながら「既知の不具合なし」にチェックを入れる売主と、1995年に誰が住んでいたかについて何も語らない売主とでは、法律上まったく立場が異なります。
気になる場合に、実際にできること
物件の過去が個人的に気になるという方も実際にいらっしゃいますし、それは当然のことです。法律上、誰にも自ら伝える義務はありませんが、いくつかできることはあります。エージェントに直接尋ねることはできますし、法律上の義務がなくても、売主が答えてくれる場合もあります。郡の裁判所記録や地元のニュースアーカイブは公開されており、自分で調べることも可能です。近隣の方に尋ねられる関係であれば、どんな開示書よりも詳しい情報を知っていることも少なくありません。
ただし、以前住んでいた場所と同じルールだと思い込むのは避けてください。私は日本から移住されるご家族を含め、多くの移住者の方のサポートをしていますが、開示に関する法律は州によって、そして国によって大きく異なります。日本からコロラドへの移住を検討されている方向けの記事でも触れていますが、以前の場所での常識がそのままダグラス郡や他のコロラド州内で通用するとは限りません。
よくある質問
コロラド州の売主は、家の中で人が亡くなったことを教えてくれますか。
いいえ。コロラド州の法律では、これは売主や仲介業者が開示を義務付けられる重要事実には含まれません。尋ねることはできますが、答える義務は誰にもありません。
これは物件の物理的な状態に関する法律と同じですか。
いいえ、違います。屋根の不具合や地下室の浸水といった物理的な欠陥は、引き続きコロラド州の売主物件開示の対象です。心理的瑕疵に関する免除規定は、犯罪歴、死亡歴、そして一定の入居者の健康歴のみを対象としています。
なぜコロラド州は、以前の入居者のHIVやAIDSの感染歴を特に保護しているのですか。
HIVやAIDSは連邦公正住宅法のもとで障害として扱われており、その感染歴を開示することが、物件そのものではなく、その人の保護された健康状態を理由とした差別や買い手離れにつながりかねないためです。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホーム専門エージェント
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスル・パインズ、ハイランズ・ランチ、チェリー・クリーク、
グリーンウッド・ビレッジ、センテニアルを中心に不動産取引を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
