プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 8月 29, 2026
今年の春、私が担当していたある買主様は、報酬について何も聞かされないまま、そして何にも署名しないまま、別のエージェントと4件の物件を内見しました。当時はそれが完全に合法でした。しかし8月12日以降は、そうではなくなりました。
コロラド州は、数十年間存在していた不動産免許法の抜け穴を塞ぎました。これにより、パーカー、オーロラ、ハイランズ・ランチ、あるいは州内のどこであっても、購入、売却、賃貸のいずれであっても、エージェントとの最初の会話そのものが変わります。
8月12日に実際に変わったこと
以前の規則では、エージェントは「買主向け仲介関係開示書(Brokerage Disclosure to Buyer)」を渡すだけで、あなたのトランザクション・ブローカー(仲介的立場)になることができました。署名も、書面での合意も、報酬額や支払い元について一言も説明する義務もありませんでした。コロラド州不動産局は、この仕組みを30年以上にわたるコロラド不動産実務の基盤だったと表現しています。今月から、その基盤はなくなりました。
コロラド州司法長官室が提出し、コロラド消費者保護法(Colorado Consumer Protection Act)に組み込まれたHB26-1426法案により、コロラド州のすべてのブローカーは、買主、売主、貸主、借主のために免許を要する業務を行う前に、書面による合意書に署名することが義務付けられました。この合意書は、単独代理(シングルエージェンシー)またはトランザクション・ブローカーのいずれかの関係を明確に定め、ブローカーがいくら報酬を受け取るのかを明確に記載しなければなりません。
「代理する」とはどこからを指すのか
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ここが誤解されやすい部分です。物件を案内すること、オープンハウスに立ち寄った来場者を案内すること、興味のある物件について簡易な価格分析(CMA)を行うことは、事前の署名を必要としません。これらはコロラド州法上、免許を要する業務には該当しないからです。一方、オファーを作成すること、条件を交渉すること、売主やその代理人に対してあなたの利益を代弁することは免許を要する業務であり、まさにここから新しい署名義務が発生します。
実際には、これまでどおり自由に物件を見学し、質問することができます。しかし、エージェントが実際にあなたを代理する業務、つまり価格交渉、契約書の作成、カウンターオファーへの対応などを始める瞬間には、その役割と報酬を明記した合意書への署名が、次のステップに進む前に必要になります。だからこそ、最初にふさわしいエージェントを選ぶことが、これまで以上に重要になっています。
書面の中身こそが重要
どんな署名でもよいわけではありません。コロラド州不動産局は、金額と支払い時期だけを記載した簡易な「バイヤーズ・ブローカー報酬契約書」だけでは不十分だと明言しています。この書式は関係性やブローカーの義務を定義していないため、新法の要件を満たしません。当事者、関係の種類、業務範囲、契約期間、報酬をまとめて明記した完全なリスティング契約書だけが、HB26-1426のもとで代理関係を成立させます。その完全な契約書に何を盛り込むべきかについては、コロラド不動産契約書ガイドで詳しく解説しています。
買主として、適切な合意書に何が含まれるべきか知りたい方は、全国的な仲介手数料訴訟の和解によって署名入りの買主契約が一般的になり始めた当時に書いたコロラド買主代理契約ガイドをご覧ください。また、単独代理とトランザクション・ブローカーのどちらにするか迷っている場合、HB26-1426ではいずれにせよ書面でどちらかを選ぶ必要がありますので、署名前に両者の比較に目を通しておく価値があります。
今回は実効性が伴っている理由
コロラド州には数十年前から免許に関する規則がありましたが、今回の規定は不動産業実務法だけでなく、消費者保護法の中に組み込まれています。これが重要なのは、違反した場合にブローカーの賠償責任保険(E&O保険)ではカバーされない民事責任が発生するためです。エージェントにとっては、最初から書類を正しく整える強い動機になります。そして皆様にとっては、州がこの義務をこれまでの開示規定以上に重く位置づけたということを意味します。
今、これがあなたにとって意味すること
この秋、キャッスル・ロックで新築物件を、あるいはチェリー・クリークで中古物件を検討しているなら、オファーを書く準備が整うよりもずっと前に、具体的な条件が記された書面への署名を求められることを想定しておいてください。そして、誰かがあなたのために交渉を始める前に、報酬額が書面で示されることも想定しておいてください。これは営業手法ではありません。今や法律そのものです。
これはコロラド州にとって、この方向への初めての動きというわけでもありません。MLSを通じて物件を内見する買主は、2024年に全国的な仲介手数料訴訟の和解が発効して以来、何らかの署名済み合意書を必要としてきました。今回新しいのは、コロラド州の取引の大部分を占めるトランザクション・ブローカーがもはや例外扱いされないこと、そして報酬条件が内見の前ではなく、免許業務が始まる前に書面化されなければならないという点です。
私は、これまでずっと、買主であれ売主であれ、契約に関わる前にはすべてのクライアントと報酬や役割を書面で取り交わしてきました。何に同意しているのかを、同意する前に知っていただきたいからです。今回変わったのは、それが単なる望ましい実務ではなく、この州のすべての免許保有者に義務付けられたという点です。
よくある質問
署名なしでも、エージェントに物件を案内してもらうことはできますか。
はい、できます。内見、オープンハウス、簡易な価格分析(CMA)はコロラド州法上、免許を要する業務に該当しないため、事前の署名は必要ありません。署名義務が発生するのは、エージェントが交渉や契約書作成をあなたに代わって始めた時点からです。
この規定は売主にも適用されますか、それとも買主だけですか。
両方に適用されます。HB26-1426は買主、売主、貸主、借主を等しく対象としています。コロラド州のブローカーが、これらのいずれかと単独代理またはトランザクション・ブローカーの関係を結ぶ際には、報酬を明記した署名済みの合意書が必要です。
8月12日より前にすでに何かに署名していた場合はどうなりますか。
それが関係の種類、業務範囲、報酬を明記した完全なリスティング契約書であれば、新しい基準にすでに対応している可能性が高いです。もし簡易な報酬確認書だけだった場合は、今後さらに詳細な合意書が必要かどうか、担当エージェントに確認することをお勧めします。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホーム専門エージェント
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスル・パインズ、ハイランズ・ランチ、チェリー・クリーク、
グリーンウッド・ビレッジ、センテニアルを中心に不動産取引を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
