プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 9月 5, 2026
あるお客様が、他のエージェントと契約してから数ヶ月経った頃に連絡をくださいました。方向転換を考えているとのことでした。契約書には目を通したつもりだったそうですが、契約書の冒頭近くに書かれている「取消不能(irrevocable)」という言葉には気づいていませんでした。今の契約から抜け出せないのかと尋ねられましたが、答えは「完全にそうではない」というもので、実際の説明にはメッセージ一通では収まらないほどの内容がありました。
これは契約後ではなく、契約前に確認しておくべき、もっともな疑問です。コロラド州の媒介契約書は法的な効力を持つ文書であり、実際の結果を伴います。現在州内すべての仲介業者が使用している契約書の実際の文言を知っておくことで、多くの売主が想像している以上にはっきりと理解できるようになります。
あなたの媒介契約書には「取消不能」と書かれています。これは何を意味するのか
現在、コロラド州の媒介契約はすべて、コロラド州不動産委員会が承認した一つの書式で行われています。それが専属専任売却依頼契約書(Exclusive Right-to-Sell Listing Contract)で、2025年10月7日にコロラド州不動産委員会によって採択され、今年1月1日以降、州内すべての仲介業者に使用が義務付けられています。今年パーカーやオーロラ、その他コロラド州内で自宅を売りに出した方は、この書式にサインしているはずです。この書面化の流れは、コロラド州の買主が物件見学の前にエージェントとの書面契約への署名を求められるようになった件とも通じるものがあります。
契約書の冒頭には、売主と仲介会社が「この専属的かつ取消不能な契約(exclusive, irrevocable contract)を締結する」と記載されています。「専属的」とは、契約期間中はその仲介会社だけが物件の販売活動を行えるという意味です。「取消不能」とは、ジムの会員登録を解約するように、気が変わっただけで一方的に取り消せるものではないという意味です。ただし、永久に続くわけではありません。すべての媒介契約には「契約期間」が定められており、サインする際に売主とエージェントが合意した開始日と終了日が存在します。取消不能というのは、その期間内における効力について述べているのであり、永久に続くという意味ではありません。
契約書が売主に用意している解約の権利は一つだけです
無料セラーガイドをメールで受け取る
コロラドでの実際の取引に基づくガイドです。お名前・メールアドレス・電話番号をご入力ください。
スパムは送りません。いつでも配信停止できます。
契約書のデフォルト条項を読んでも、「売主の気が変わった場合」という項目はありません。契約書が売主に与えているのは、エージェントが契約不履行の状態にある場合、つまり合意した業務を実質的に遂行しなかった場合に解約できる権利です。この場合、書面での通知を行い、その根拠を明記すれば解約できます。
その逆も存在します。売主がエージェントに合理的に協力しなかった場合、仲介会社は売主との契約を解約でき、解約前にすでに発生していた損害賠償請求権はそのまま存続します。どちらも、理由を問わず自由に解約できる便利な仕組みではありません。どちらも、どちらか一方が合意した義務を果たさなかった場合を前提とした仕組みであり、売主が単により良い相手を見つけたからという理由で使えるものではありません。
実際には、ほとんどの解約は法的手続きではなく双方の合意によるものです
ここが多くの方にとって意外な点です。コロラド州には契約の延長や早期終了のために委員会が承認した書式が存在しますが、これは買主と売主の間の売買契約用に作られたものであり、売主と仲介会社の間の媒介契約用ではありません。実際にその書式を確認すると、既に契約が成立している物件のインスペクション、鑑定評価、ローン、権原(タイトル)に関する期限のみを対象としており、媒介契約そのものを解約するための同等の標準書式は存在しません。
実際には、この空白部分は以前からのやり方で埋められています。売主とエージェントが合意し、それを書面に残すのです。私も含め、ほとんどの仲介会社は、うまくいっていない関係を無理に続けさせるよりも、納得していない売主を解放することを選びます。大切なのは、単に返信をやめたり、黙って別のエージェントと契約したりしないことです。解約の合意は必ず書面で取り交わし、控えを保管し、すでに支払われたマーケティング費用がどうなるかも確認してください。標準契約書では、そうした費用は原則として仲介会社側が負担することになっており、売主が負担するのは、測量、ラドン検査、プロによるステージングなど、書面で個別に合意した追加費用のみです。仲介会社が解約手数料を請求する場合は、契約書の追加条項に明記されていなければならず、当然に発生するものではありません。
解約後もついてくることがある条項:ホールドオーバー期間
きれいに解約できたとしても、すべての義務がすぐに終わるとは限りません。標準契約書には「ホールドオーバー期間」、または「保護期間」と呼ばれる条項があります。これは、媒介契約が終了してから一定の日数の間、その仲介会社が紹介した買主に対して物件を売却した場合、引き続き報酬を受け取れるというものです。この日数は州によって固定されているわけではなく、契約書の空欄に売主とエージェントが合意して記入する数字なので、売主によってホールドオーバー期間の長さが大きく異なることがあります。
この保護が及ぶのは、エージェントが実際に交渉し、媒介契約期間中に書面で正式に売主へ提出した特定の買主のみです。また、二重に報酬を支払わずに済むような仕組みも組み込まれています。ホールドオーバー期間中に別の仲介会社と専属契約を結び、その新しい仲介会社が実際に成約させた場合、たとえ買主が元のエージェントが紹介した相手であっても、原則として元のエージェントに報酬は発生しません。媒介契約を早期に解約する場合は、自分の契約書のこの条項に何日と記載されているか、それが自分の状況にどう当てはまるのかを、エージェントに直接確認しておく価値があります。契約が満了まで続いた場合に何が起こるかについては、コロラド州で媒介契約の期限が切れたときに実際に何が起こるかについての記事もあわせてご覧ください。コロラド州の不動産契約全般についての質問は、よくある質問のページ(英語)でも取り上げています。
よくある質問
コロラド州の売主は、いつでも媒介契約を解約できますか。
一方的にはできません。標準契約書が売主に解約権を与えているのは、エージェントが契約不履行の状態にある場合のみです。それ以外で媒介契約を早期に終了させるには、売主と仲介会社の間の書面による合意がほぼ必須です。
解約後に自分で売却した場合、報酬を支払う必要はありますか。
契約書に記載されたホールドオーバー期間内に、元のエージェントが書面で正式に紹介した買主へ売却した場合は、支払いが必要になる可能性があります。それ以前に誰からも紹介されていなかった買主に売却した場合や、新しい仲介会社が成約させた場合は、通常この条項は適用されません。
媒介契約を解約すると、マーケティング費用を支払う必要はありますか。
自動的には発生しません。コロラド州の標準媒介契約書では、マーケティング費用は原則として仲介会社側が負担することになっています。売主が負担するのは、書面で個別に合意したサービスの費用や、契約書の追加条項に明記された解約手数料がある場合のみです。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホーム専門エージェント
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスル・パインズ、ハイランズ・ランチ、チェリー・クリーク、
グリーンウッド・ビレッジ、センテニアルを中心に不動産取引を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
