プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 7月 5, 2026
先日、あるお客様から「満額のオファーを持ってきたエージェントが、買い手側も担当していることは問題にならないのか」と聞かれました。良い質問です。正直に言うと、その取引において「担当する」ということが具体的に何を意味するかによって変わりますし、コロラド州のルールは多くの方が思っている以上に段階的になっています。
コロラド州のデフォルトは、実は「完全な代理」ではありません
ここが多くの買い手・売り手にとって意外な点です。特に希望しない限り、あなたのエージェントはおそらくあなただけに完全に忠実な単独代理人としては動いていません。コロラド州の不動産法ではブローカー関係にいくつかの段階があり、多くのエージェントが基本としているのは「トランザクションブローカー」という関係です。これはエージェントが取引を円滑に進める立場で、双方に対して誠実さと開示の義務は負いますが、一方の当事者の利益だけを単独代理人のように強く代弁するわけではありません。より強い代弁を望む場合は、書面で単独代理、シングルエージェンシーを明確に選択する必要があります。
両手仲介(デュアルエージェンシー)が実際に意味すること
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両手仲介とは、同じエージェント、あるいは「デジグネーテッド・ブローカレッジ」という仕組みのもとで同じ会社に所属する2人の異なるエージェントが、1つの取引の買い手側と売り手側の両方に関わる状態を指します。コロラド州ではこれが認められていますが、実施される前に双方から書面による十分な説明を受けたうえでの同意が必要です。実務上の影響としては、エージェント、またはデジグネーテッド・ブローカレッジの場合はその会社が、どちらか一方の立場を全面的に代弁することができなくなるという点です。一方のために全面的に動けば、それはもう一方にとって不利になるからです。
実際には、一人のエージェントによる本当の意味での両手仲介よりも、デジグネーテッド・ブローカレッジのほうが一般的です。この仕組みでは、同じ会社の2人の異なるエージェントがそれぞれ一方を担当するため、同じブローカーの管理下にありながらも、日々の代弁業務は分かれた状態が保たれます。
両手仲介の状況で実際に失うもの
最も大きな実務上の損失は、交渉における立場の強さです。あなたのエージェントは、相手側のエージェントにあなたの上限価格、本当の売却理由、あるいは「これ以上は譲れない」という金額を伝えることができません。なぜなら、その情報が相手側に渡れば、あなたに不利に使われる可能性があるからです。単独代理の関係であれば、エージェントは契約上、その情報を機密として守り、あなたのために可能な限り強く交渉する義務を負います。両手仲介やトランザクションブローカーの仕組みでは、その代弁の強さは意図的に制限されています。エージェントが何か間違ったことをしているわけではなく、仕組み自体がそうなっているのです。
同意する前にお客様に考えていただきたいこと
自分のリスティング物件に対して、あるエージェントが買い手を連れてきた場合、私は話が進む前に、それが具体的に何を意味するのかを売り手に必ず説明し、断って買い手側に別のエージェントをつけることもできると理解していただくようにしています。買い手側のエージェントとしての私自身の方針は、1つの取引においては買い手だけを専属で担当することです。そうすることで代弁の立場が明確になり、反対方向に引っ張られる利益相反を気にすることなく、状況が求める限り強く交渉することができます。
よくある質問
コロラド州で両手仲介は合法ですか?はい。ただし、その関係が始まる前に双方から書面による十分な説明を受けたうえでの同意が必要です。コロラド州不動産局(DRE)は、すべての取引においてブローカー関係の明確な開示を求めています。
両手仲介とデジグネーテッド・ブローカレッジの違いは何ですか?本当の意味での両手仲介は、1人のエージェントが両方を担当するものです。デジグネーテッド・ブローカレッジは、同じ会社の2人の別々のエージェントがそれぞれ一方を担当する仕組みで、日々の代弁業務がより明確に分かれます。
両手仲介を断ることはできますか?はい。すでにオファーが出た後であっても、いつでも自分専属の代理人をつけるよう求めることができます。
両手仲介やデジグネーテッド・ブローカレッジが関わるオファーを検討している場合、署名する前にそれが具体的な取引にとってどのような意味を持つのか、一緒に確認しましょう。コロラドの不動産エージェントの選び方では代理関係を選ぶ際に確認すべき点をさらに詳しく解説しており、コロラド州不動産契約の解説では、ブローカー関係の開示が契約書類のどこに記載されているかを取り上げています。
プレナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society Award Winner
プレナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応します。
