プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 8月 4, 2026
今週、目を止めてしまう数字がありました。2021年5月、デンバー都市圏で売り出されていた住宅は平均で月14.2件の内覧を受けていました。それが今年5月には4.7件まで落ち込んでいます。打ち間違いではありませんし、一時的な不調でもありません。デンバー都市圏不動産業者協会（DMAR）の2026年6月マーケットトレンドレポートが引用するInfoSparksのデータによると、これは5年間で約3分の2の減少です。
もし最近ご自宅を売却に出していて「思ったより電話が鳴らない」と感じているなら、これが理由です。あなたのせいでも、エージェントのせいでもありません。市場全体が以前より確実にゆっくり動いているのです。その理由は需要が消えたことではなく、買い手が内覧に行く前の絞り込み方が変わったことにあります。
「均衡」というデータの実態
DMARマーケットトレンド委員会の委員長アマンダ・スニトカー氏は、6月のデンバー都市圏市場を「均衡状態」と表現しました。在庫は過去10年で最も高い水準に近づき、価格上昇はほぼ横ばい、そして買い手が実質的な交渉力を持っている状態です。これは的確な要約ですが、その裏にある数字を見るともう少し複雑な事情が見えてきます。
戸建て住宅のMLS掲載後の成約までの中央日数は5月から6月にかけて27.27%増加し、14日になりました。集合住宅（コンドミニアムやタウンホーム）はさらに長く、17.24%増の34日です。それにもかかわらず、成約価格と掲載価格の比率はほぼすべての価格帯で99%前後を維持しています。つまり契約に至るまでの時間は長くなっていますが、いざ買い手が決めたら、そこから大きく値引きされることは少ないということです。適正な価格設定と見せ方ができている売り手は不利になっていません。この点は在庫が増えてもなぜ売り手市場に感じられないのかという記事でも詳しく取り上げました。ただ、ふさわしい買い手が現れるまで少し長く待つ必要があるというだけです。
パーカーやサウスデンバー郊外でも、まさにこの通りの現象が見られます。ハイランズランチやローンツリーで、しっかり準備されすぐに住める状態のリスティングなら、2週間以内に契約に至ることも珍しくありません。一方、屋根の交換が必要だったり、キッチンが古かったりする住宅は、その分の値打ちがあると買い手が判断するまで、1ヶ月以上市場に残ることもあります。
住宅ローンの支払いがますます厳しくなっている理由
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内覧数の減少と成約までの時間の長さは、単独で起きているわけではありません。実はコロラド州は今年、Realtor.comの2026年版住宅レポートカードで9位順位を上げ、全米18位まで上昇しました。これは主に住宅建設が活発だったことによるものです。しかし同じレポートは明白な緊張関係も指摘しています。コロラドの典型的な住宅を購入するには、世帯所得の41.4%が必要になるという点で、これはほとんどの金融機関やファイナンシャルプランナーが「無理のない範囲」と考える水準を大きく上回っています。ご自身の所得と頭金でどれくらいの住宅が現実的か知りたい方は、コロラドで「無理のない予算」が実際どういう金額を指すのかをまとめた記事をぜひ参考にしてください。
金利も味方をしてくれていません。フレディマックのウィークリー住宅ローン金利調査（PMMS）によると、2026年7月30日時点で30年固定金利の平均は6.66%、前週の6.58%から上昇しています。今後の業界予測でも、年内は6%台半ばの水準が続くとされていて、これは私が今年半ばに出した金利予測とも一致しています。パンデミック期の低金利に戻ることは、当面誰も想定していません。
所得の41%が住宅費に消え、金利は6.7%前後という状況を組み合わせると、買い手はより少ない件数の住宅しか内覧しないものの、実際に見に行く住宅にはより本気で向き合うようになります。これが内覧数の減少の裏側にある変化です。購入したい人がいなくなったわけではなく、自分の時間をかける価値がある住宅かどうかを、以前よりずっと慎重に見極めているのです。
戸建てと集合住宅、まったく違う二つの市場
今タウンホームか一戸建てかで迷っている方には、この部分が特に重要です。デンバー都市圏の戸建て住宅は6月、成約中央価格67万5,000ドルで、前年同月比1.5%上昇し、成約件数は3,094件でした。一方、集合住宅（コンドミニアムやタウンホーム）の成約中央価格は39万1,750ドルで、前年同月比2.06%の下落、成約件数はわずか830件です。
この差は偶然ではありません。集合住宅は現在、修繕の後回しやHOA関連費用の上昇を抱えているケースが多く、選択肢のある買い手は手間のかかるタウンホームより、多少高くても戸建て住宅を選ぶ傾向にあります。オーロラやセンテニアルでコンドミニアムやタウンホームを所有していて売却を考えているなら、今年は自分の物件の状態について正直に見極める年です。対応していなくても、買い手はその分を価格に反映させて判断してくるからです。
今、買い手・売り手にとって何を意味するのか
DMARのレポートはこの時期特有の動きにも触れています。7月4日の独立記念日連休前後は家族旅行などで買い手の動きが一時的に鈍るものの、7月に入ると「新学期に合わせて動く買い手」が8月中旬の新学期開始前に住宅を決めようと再び動き出すというパターンです。もしこれまで様子を見ていた買い手の方なら、これから数週間は注目する価値があります。30万ドルから99万9,999ドルの価格帯では、すぐに住める状態の住宅への競争は今も本物で、この価格帯の在庫は3ヶ月未満しかなく、バランスが取れているとされる4〜6ヶ月を大きく下回っています。今の金利でどれくらいの支払いになるか、ご相談前に確認したい方は住宅ローン計算ツールから試してみてください。
売り手にとっての結論はシンプルですが、聞いていて気持ちのいい話ではないかもしれません。リスティングを公開してから最初の2週間が最も重要です。価格設定と見せ方が最初からうまくいっていないと、住宅は長く市場に残り、結果的に成約価格も下がりやすくなります。この傾向は先月の金利動向の記事でお伝えした時期から変わっていません。30日間オファーが一件も来ない状態を見てから話し合うより、リスティングを出す前にこの話をしておきたいと、私はいつも思っています。
よくある質問
今のデンバー都市圏は買い手市場ですか、それとも売り手市場ですか。
どちらとも言えません。DMARはこれを「均衡状態」と表現しています。在庫は過去10年で最高水準に近く、価格はほぼ横ばい、成約価格と掲載価格の比率も99%前後を維持しています。適正価格ですぐに住める住宅は今も早く動きますが、それ以外の住宅は以前より長く市場に残っています。
なぜ2021年からこれほど内覧数が減ったのですか。
一つは予算面の厳しさです（典型的な住宅の購入には世帯所得の約41.4%が必要）。もう一つは6.7%前後まで上がった金利です。買い手は市場に出ているすべての住宅を見に行くのではなく、本当に見る価値がある住宅をより厳選するようになっています。
コンドミニアムやタウンホームの売却は、市場が改善するまで待つべきですか。
それはお持ちの物件の状態とご自身のスケジュールによります。6月の成約データでは集合住宅が前年同月比2.06%下落した一方、戸建て住宅は1.5%上昇しています。つまり、きちんと手入れされ更新されている物件は、この市場でも古いままの物件より確実に良い結果を出せます。具体的な数字については、いつでもお気軽にご相談ください。
プレルナ・カプール（Prerna Kapoor） | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、カースルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心に不動産取引をサポートしています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
