プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 7月 24, 2026
6月、キャッスルロック郊外にお住まいのお客様から連絡をいただきました。年間保険料が900ドル近く上がった更新通知を手に、その細かい文字の中に「山火事リスクスコア(wildfire risk score)」という一文を見つけたそうです。彼女はその数値を見たことも、どう算出されているのかも知らず、異議を申し立てる手段もありませんでした。これがまもなく変わります。2026年7月1日から、コロラド州の法律により、保険会社は住宅所有者にそのスコアを実際に開示し、何がその数値を左右しているのかを説明し、書面による異議申立ての手段を提供することが義務付けられます。
下院法案HB25-1182が実際に定めていること
2025年5月に成立し、2026年7月1日に施行されるコロラド州のHB25-1182は、山火事リスクモデル、災害リスクモデル、またはその他のスコアリング手法を使って住宅保険の引受・価格設定・更新拒否・保険料の割増を行う保険会社すべてに適用されます。施行後は、保険会社はすべての契約者および申込者に対して、少なくとも年1回、山火事リスクスコアそのもの、その根拠となるリスク分類、そして実際に利用可能な軽減割引について明記した書面通知を送付しなければなりません。保険料が明確な説明もなく上がり続けていることに疑問を感じていた住宅所有者にとって、ついに答えを得られる法律です。
キャッスルパインズやモニュメントのような地域でこの法律が重要な理由
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山火事スコアリング自体は新しいものではありません。コロラド州の保険会社は何年も前から災害モデルに頼っており、それが保険料がこれほど急激に上昇している大きな理由の一つです。特にキャッスルパインズ、セダリア、キャッスルロック西側、コロラドスプリングス郊外のモニュメントなど、丘陵地帯に近いプレルナのサービスエリアでその傾向が顕著です。今回新しいのは、そのモデル自体が可視化されるという点です。法律は、保険会社に対し、防火空間の確保、クラスA認定の屋根材、火の粉に強い換気口といった、記録に残る軽減対策をモデルに直接組み込むか、そうした対策を証明できる住宅所有者に個別の割引を提供するかのいずれかを求めています。いずれにしても、ブラックボックスの数値が静かに保険料を左右する時代は終わりに近づいています。
誤っていると思うスコアに実際に異議を申し立てる方法
この法律は、山火事リスクスコアや分類について保険会社に直接異議を申し立てる権利を住宅所有者に与え、保険会社に対して異議申立ての手順と軽減対策で得られる保険料の節約額をウェブサイトに掲載することを義務付けています。多くの住宅所有者が見落としがちなのは、異議申立てが通用するのは具体的な証拠がある場合だけだということです。刈り取った下草の写真一枚だけでは不十分です。ダグラス郡では、郡の山火事軽減費用分担プログラムを通じて無料の山火事リスク評価を申し込むことができ、評価の結果、実施すべき対策が見つかれば、郡が費用の半分、最大25,000ドルまでを負担してくれます。この評価書類と記録に残る軽減対策こそが、この法律の下で保険会社が考慮しなければならない具体的な証拠になります。より詳しい内容は山火事シーズンに向けた住宅と保険の備えについてまとめた記事もご覧ください。
山火事リスクのある地域で売却する場合に意味すること
キャッスルパインズやハイランズランチ西側のリスティングで、買い手側の融資が危うくなったことがありました。融資に必要な保険の見積もりが、売り手が支払っていた保険料の倍額で戻ってきたためです。あなたの家がオープンスペース、尾根、または濃い樹木の近くにある場合、リスティングに出す前に自分自身のリスクスコアと軽減対策の記録を取得しておくことをお勧めします。買い手側の保険見積もりが、クロージングのわずか3週間前に悪い数字を突きつけてくるより、ずっと良いはずです。コロラド州の不動産取引で保険の更新拒否がどれほど売り手を驚かせているかについても詳しく書いていますので、参考にしてください。今の15分間の電話一本が、後の慌ただしいクロージングを防いでくれます。
よくある質問
この法律はいつから実際に施行されますか?
2026年7月1日からです。それ以降、山火事リスクモデルやスコアを使って住宅保険の引受・価格設定・更新拒否・保険料の割増を行うコロラド州の保険会社は、少なくとも年1回、書面で通知する義務を負います。
施行前に自分のスコアを保険会社に尋ねることはできますか?
尋ねれば開示してくれる保険会社もありますが、まだ義務ではありません。明確な回答が得られない場合は、保険会社の開示内容にかかわらず、郡による正式な山火事リスク評価書類を手元に用意しておく価値があります。
軽減対策は実際に保険料を下げますか?
新しい法律の下では、保険会社は記録に残る軽減対策をリスクモデルに組み込むか、それに対して個別の割引を提供するかのいずれかを行わなければなりません。どちらの場合も、防火空間の確保や屋根の対策にかけた労力が、ようやく具体的な形で評価されることになります。
もしあなたが私のサービスエリアの中で山火事リスクのある地域にお住まいで、売却を控えて保険の状況がどうなっているか不安な場合は、いつでもお気軽にご相談ください。プレッシャーも売り込みもありません。誰か別の人の住宅ローン審査の最中にサプライズとして表面化するより、今のうちに知っておいていただきたいと思っています。
プレルナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナはパーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、
チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の不動産を専門としています。
英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
