プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 7月 21, 2026
「ホームステッド控除(homestead exemption)」と聞くと、毎年申請しなければならない税金の優遇措置のようなものを想像する方が多いのですが、コロラド州ではそうではありません。実際、この違いを知らずにいて、訴訟や昔の債務が突然出てきたときに、自分の持ち分(エクイティ)がどこまで守られているのか慌てて調べることになった方を何人も見てきました。
ホームステッド控除が実際に守るもの
これは固定資産税の割引制度ではありません。債務からの保護を目的とした法律です。コロラド州法(C.R.S. § 38-41-201)に基づくホームステッド控除は、主たる住居における一定額のエクイティを、ほとんどの債務、契約、または民事判決による差し押さえから守ります。誰かがあなたを訴えて勝訴し、その債権回収のために自宅の売却を強制しようとした場合、一定額まではこの法律があなたのエクイティを守る盾になります。
2026年時点で実際に保護される金額
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2026年現在、保護される金額はほとんどの所有者で25万ドル、所有者本人、配偶者、または同居する扶養家族が高齢者もしくは障がいのある方の場合は35万ドルです。これはかつての水準から大きく引き上げられた金額です。それほど昔ではない時期まで、この控除額の上限は7万5千ドルでした。2022年と2023年の法改正でコロラド州議会が大幅に引き上げたためです。数年以上前に住宅を購入し、その後この制度を見直していない方は、現在のエクイティ保護額が想像より大きいことに気づくはずです。
申請手続きは一切不要
ここが最も驚かれる点です。コロラド州のホームステッド控除は自動的に適用されます。申請書に記入する必要も、郡書記官・記録官事務所(county clerk and recorder)に何かを登録する必要も、弁護士に手続きを依頼する必要もありません。その住宅があなたの主たる住居であり、あなたまたはご家族が実際に居住している限り、保護はすでに発生しています。一部の弁護士は、明確な公的記録を残す目的で任意にホームステッド宣言書を登録することを勧めていますが、これはあくまで任意であり、保護を受けるための必須条件ではありません。
この控除が守ってくれないもの
ここが最も誤解されやすい部分で、無理をして住宅購入をしようとしている買主の方に特によく見られる誤解です。ホームステッド控除は、住宅ローンの支払いが滞った場合の差し押さえを止めるものではありません。管理費未払いによるHOAの先取特権を防ぐものでもなく、施工代金が未払いの場合に施工業者が申し立てるメカニクス・リーエン(工事先取特権)を止めるものでもなく、連邦税の滞納がある場合のIRSに対しても一切効力がありません。この法律が守るのは、一般債権者や民事判決に対するエクイティであり、物件そのものに直接紐づく担保付き債務から守るためのものではもともとありません。
ホームステッド控除とシニア固定資産税減免の違い
この話を出すのは、両方とも「控除」や「減免」という言葉が入っているせいで混同されることが非常に多いからです。コロラド州のシニア固定資産税減免は、年齢と居住条件を満たす場合に、毎年の固定資産税の課税評価額を引き下げる制度です。一方、ここで説明しているホームステッド控除は、毎年の税金とは一切関係がなく、あくまで債権者からエクイティを守るための制度です。状況によってはどちらか一方、両方、あるいはどちらも対象にならないこともありますので、名前が似ているからといって同じものと考えず、別々に理解しておく価値があります。
昨年、パーカーにお住まいのお客様が借り換えの際に、ホームステッド控除がクロージング開示書のどこかに記載されるのかとローン担当者に尋ねたことがありました。答えはノーです。これは取引費用や明細項目ではないからです。普段は静かにコロラド州法の中に存在していて、実際に必要になったときに初めてその存在に気づく類の保護であり、だからこそ現在の具体的な金額を知らない方がとても多いのです。所有後にご自宅の権利書やタイトルがどう扱われるのか全体像を知りたい方は、クロージング後の権利書とタイトルに関するガイドもあわせてご覧ください。
よくある質問
コロラド州のホームステッド控除を受けるために申請は必要ですか?
いいえ。C.R.S. § 38-41-201に基づき、主たる住居に自動的に適用されます。郡への宣言書登録は任意であり、必須ではありません。
住宅ローンの支払いが滞った場合、ホームステッド控除は差し押さえを止めてくれますか?
いいえ。この控除は一般債権者や民事判決からエクイティを守るものであり、自分自身の住宅ローン、HOAの先取特権、メカニクス・リーエン、IRSの債務からは守ってくれません。
2026年時点でどのくらいのエクイティが保護されますか?
ほとんどの所有者で25万ドル、所有者本人・配偶者・同居の扶養家族が高齢者または障がいのある方の場合は35万ドルです。
ご自身の住宅所有や購入計画の中でこの制度がどう関わってくるか気になる方は、いつでもお気軽にご相談ください。プレッシャーも売り込みもなく、実際にあなたに当てはまる内容だけを一緒に確認しましょう。
プレルナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナはパーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、
チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の不動産を専門としています。
英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
