プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 6月 21, 2026
コロラド州のシニア固定資産税減免制度の対象になっているのに、その存在を知らない方が本当に多いです。私はパーカーやハイランズランチのクロージングの場で、何十年も同じ家に住んでこられた70代の売主の方々とご一緒してきました。この制度のお話をすると、皆さん「そんな制度があったの」と驚かれます。ですから、ここできちんとご説明します。
65歳以上で、長くご自宅を所有していらっしゃる方なら、コロラド州では毎年の固定資産税からかなりの評価額を差し引ける可能性があります。ただし自動的には適用されません。ご自身で申請する必要があり、その期限は夏の真ん中にあるため、ちょうど忘れやすい時期なのです。
この減免制度の内容
コロラド州のシニア・ホームステッド減免制度は、ご自宅の実勢評価額（actual value）のうち最初の20万ドルの50%を、固定資産税の計算対象から外します。わかりやすく言えば、最大で10万ドル分の評価額がそもそも課税されないということです。
この仕組みは、計算の流れで見ると理解しやすくなります。郡の査定官（assessor）は、まずご自宅の実勢評価額に州の住宅用査定率をかけ、次に地域のミルレイト（税率）をかけて税額を算出します。減免はその一番最初の段階で評価額を小さくするため、その後のすべての段階も小さくなります。失われた税収は州が郡に補填するので、地域の学校やサービスが影響を受けることはありません。そして今年の朗報として、この減免は2026年度について全額が予算化されています。過去には議会が一時停止した年もありましたが、今年は問題ありません。
対象となる方：3つの条件
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確認すべき条件は3つあり、そのすべてを満たす必要があります。
年齢。申請する年の1月1日時点で65歳以上である必要があります。2026年度であれば、2026年1月1日までにお誕生日を迎えていることが条件です。
所有期間。ご本人または配偶者が、その物件を10年以上continuously（連続して）所有していることが必要です。ご自身が管理する信託で保有している場合や、配偶者の死亡により引き継いだ場合など、この期間が維持されるケースもあります。
居住。その家がご自身の主たる住居（primary residence）であり、同じ10年間そこに住んでいたことが条件です。コロラド州では、有権者登録をしている場所を実際の居住地を示す強い証拠とみなしますので、登録内容は一貫させておきましょう。
なお、戦傷により永久に100%の障害認定を受けた退役軍人の方には別バージョンの減免があり、こちらには年齢や10年の条件はありません。そうした退役軍人や対象シニアの遺された配偶者が引き継げる場合もあります。少しでも該当しそうなら、一本電話で確認する価値があります。
どのくらい節税できるか
正直にお答えすると、節税額はお住まいの地域やミルレイトによって変わります。同じ価値の家でも、ダグラス郡の場所が違えば、地域のメトロディストリクトや学校税率の違いで税額が変わることがあります。
変わらないのは仕組みのほうです。最大10万ドルの実勢評価額が、計算が始まる前に差し引かれます。サウスデンバー郊外の多くの方の場合、これを住宅用査定率と一般的な地域ミルレイトに通すと、対象である限り毎年数百ドルの節税になることが多いです。同じ家に10年住めば、それなりの金額になります。固定退職収入で一つひとつの支出を見ている方には特に大きな意味があります。コロラドの固定資産税は都市圏全体で上昇していますので、こうした構造的な軽減策はぜひ活用したいところです。この上昇傾向については2026年コロラド固定資産税の上昇に関するガイドで詳しく書いています。
申請方法と期限
申請は州ではなく、お住まいの郡の査定官事務所を通して行います。書式は短く、年齢、所有履歴、その家が主たる住居であることを確認する内容です。
期限は減免を適用したい年の7月15日です。これを過ぎると、原則として翌年まで待つことになります。喜ばしいのは、いったん承認されれば毎年申請し直す必要がない点です。同じ家に住み続け、状況が変わらない限り、減免はそのまま継続します。引っ越すと新しい物件で10年のカウントが最初からやり直しになりますので、住み替え・ダウンサイジングをお考えなら、この点も判断材料に入れてください。
申請書と最新の規則は、コロラド州固定資産税課（Division of Property Taxation）から直接確認できますし、郡の査定官に電話するのも確実です。ダグラス郡、アラパホー郡、エルパソ郡の査定官は、いずれも書式をオンラインで公開しています。
よくある失敗
一つ目はとても単純で、「自動的に適用される」と思い込んでしまうことです。実際には適用されません。リマインダーは届きませんので、申請はご自身の責任になります。
二つ目は、気づかないうちにカウントをリセットしてしまうことです。何年も対象だったのに、市内で売却して買い替え、新居でまた10年待つことになった方を何人も見てきました。10年の節目が近いなら、もう少し今の家にとどまるのが賢い場合もあります。これは個人的な判断ですので、売り出す前に一度ご相談ください。売却を検討中で税金面を完全に理解したい方には、売主が陥りがちな価格設定の失敗のガイドも参考になります。
よくある質問
毎年申請し直す必要はありますか。
いいえ。郡に一度承認されれば、同じ家に住み続け、資格条件が変わらない限り、減免は自動的に継続します。
2026年の期限はいつですか。
2026年7月15日です。州ではなく郡の査定官に提出します。過ぎてしまうと原則として翌年まで待つことになります。
家を売って買い替えると影響しますか。
はい。10年の所有・居住要件は物件ごとに紐づくため、引っ越すと新居でカウントがリセットされます。売却を決める前にこの点を考慮してください。
Prerna Kapoor（プレルナ・カプール） | REALTOR® | ラグジュアリーホーム・スペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society 受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルの住宅用不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応します。
