プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 9月 2, 2026
先週、パーカーであった内覧で、買い手のお客様から「この家はもう3週間も売れ残っているから、価格を低めに提示した方がいいのでは」と聞かれました。私は正直にお答えしました。今のこのエリアの一戸建ての平均的なペースからすると、3週間というのは実は「売れ残っている」とは言えない期間です、と。お客様は驚いていました。実は驚く方は多いです。今年は住宅の成約までに時間がかかるようになったという話は、みなさんよく耳にしています。でも、あまり知られていないのは、「時間がかかる」ことと「安くなる」ことが、実は別の話になってきているという点です。
デンバー都市圏不動産協会(DMAR)が今月、7月分のデータを公表しました。その内容は、「市場が落ち着いてきている」という漠然とした印象よりも、もっと具体的なことを教えてくれています。実際に何が起きているのか、そしてそれが一戸建てを買う方、コンドミニアムを買う方、売る方それぞれにとって何を意味するのか、順に見ていきましょう。
7月のデータが実際に示していること
DMARの2026年7月マーケットトレンドレポートによると、7月に成約した住宅がMLSに掲載されていた期間の中央値は21日で、6月の18日から増えました。これは、私のところにもよく聞かれる数字です。ただ、あまり語られていないのは、21日という数字は、去年7月の24日という中央値よりもまだ短いという点です。前月からは増えていますが、前年からは減っています。この両方が同時に成り立っているのです。
実際に驚いたのは、成約価格と売り出し価格の比率が99.0パーセントで、6月からほぼ変わっていなかったことです。もし成約までの期間が伸びているのが、売り手が焦って値下げをしているせいだとしたら、この比率は下がっているはずです。でも下がっていません。買い手は決断に時間をかけるようになっていますが、その時間を使って値下げ交渉をしているわけではないのです。
時間がかかっても値引きが増えない理由
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この混乱は、成約日数と交渉の余地が連動しているという思い込みから来ているのだと思います。今、この二つは連動していません。パーカーやオーロラのお客様を見ていて実際に感じるのは、買い手が状態や間取り、立地についてより慎重に選ぶようになっているということで、価格について強気に出ているわけではないということです。正直な価格設定で見栄えの良い家であれば、今でも売り出し価格に近い金額でオファーが入ります。逆に価格が高すぎたり、手を入れる必要がある家は売れ残り、やがて売り手が調整することになります。適正価格の家に、在庫が増えたからというだけの理由で安いオファーが通る、という中間的な状況は、実際にはあまり起きていません。
新規登録件数は6月から7月にかけて5.32パーセント減少しました。これは、今年売りに出すつもりだった売り手がすでに動き終えているという、夏の終わりによく見られる典型的な傾向です。新しい選択肢が市場に出るペースが落ちる一方で、買い手がより選り好みするようになっていることが、成約日数の伸びほどには価格が軟化していない理由の一つです。
一戸建てとコンドミニアムでは、状況がまったく違う
全体の数字は、実際の内訳を隠してしまいます。一戸建て(detached)の在庫は3か月弱にとどまっており、MLS掲載日数の中央値は17日、価格の中央値は66万ドルで、前年同期比1.54パーセント上昇しています。これはほぼバランスの取れた状態で、適正価格の家に関しては売り手側にやや有利です。
一方、コンドミニアムやタウンホームといったattached物件は、まったく別の市場です。この分野では在庫が前年同期比5.67パーセント増加し、成約件数は前年同期比12.18パーセント減少、価格の中央値は38万ドルまで下がり、前月比・前年比ともに2.56パーセントの下落となっています。これらの物件のMLS掲載日数の中央値は40日で、一戸建ての2倍以上、供給期間は5.7か月近くに達しています。これは明確な買い手市場です。もしこの分野で物件を探している、あるいは売ろうとしているなら、数ブロック先の一戸建てとはまったく違うルールで動いていることになります。
今、買う方・売る方にとって何を意味するのか
パーカー、オーロラ、ハイランズ・ランチ、センテニアルで一戸建てを売り出していて、2〜3週間経っているという場合、それは自動的に値下げのサインというわけではありません。焦る前に、一戸建ての現在の中央値である17日と比べてみてください。もし30日や40日経っているのであれば、それはまた別の話になりますので、その時が来たら正直にお伝えします。
同じ価格帯で一戸建てを購入しようとしているなら、在庫が増えたからといって売り手が焦っていると思い込まないでください。適正価格の一戸建てでは、安すぎるオファーは、売り出し価格に近いきれいなオファーに負けることが今でも多いです。実際に交渉の余地があるのは、コンドミニアムやタウンホームの市場で、そちらは供給の面で本当に買い手に有利に働いています。
視点を大きく引いてみると、市場は見出しが伝えるほど騒がしくはありません。デンバー都市圏では、今年7月までの成約件数が24,958件で、前年同期比でわずか2パーセントの減少にとどまり、年初来の価格中央値は60万ドルとほぼ横ばいです。DMARマーケットトレンド委員会の委員長を務めるアマンダ・スニトカー氏は、今月のレポートの中で、今この市場を動いている方々の多くは、住宅ローン金利や見出しのニュースがどうこうというよりも、人生がそれを求めているから動いている、家族が増えた、転職した、ダウンサイジングしたい、といった理由だと述べています。これは、私が実際にお客様と接していて感じていることとも一致しています。
この秋に売り出すか、それとも待つべきか迷っているなら、その判断について詳しくまとめた記事があります。また、1週間前の金利や在庫の状況を知りたい方は、前回の更新記事をご覧ください。在庫が増えても売り手の立場が思ったほど弱くなっていない理由についても書いています。売り出しの準備をしている方は、物件が市場に出る前にこちらのリスティング写真についての記事にも目を通しておく価値があります。
よくある質問
成約までの期間が長くなったら、売り出し価格を下げるべきですか。
自動的にそうする必要はありません。ご自身の物件タイプの現在の中央値、7月時点で一戸建てなら17日、コンドミニアムなら40日と比べてみてください。その日数に近いか、それより短ければ、値下げよりも辛抱強く待つ方が良い場合が多いです。
今は買い手市場ですか、それとも売り手市場ですか。
何を買うかによります。一戸建ては供給期間が3か月弱で、ほぼバランスの取れた状態です。コンドミニアムやタウンホームは供給期間が5.7か月近くあり、明確な買い手市場と言えます。
在庫が増えているのに、なぜ価格がもっと下がらないのですか。
成約価格と売り出し価格の比率は、2か月連続で99.0パーセントを維持しています。買い手はどの物件にオファーを出すかについてより慎重に選んでいますが、増えた在庫を使って、欲しい物件についてより強く値下げ交渉をしているわけではありません。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホーム専門エージェント
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスル・パインズ、ハイランズ・ランチ、チェリー・クリーク、
グリーンウッド・ビレッジ、センテニアルを中心に不動産取引を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
