プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 8月 10, 2026
今年、パークヒルやコングレスパークでいくつかの物件をご案内した際、内覧前の書類に「この家は1978年より前に建てられています」という一文があるのに気づきました。多くの買主はこれを単なる「時代を示す豆知識」として読み流してしまいます。でも実際には、これは法的な引き金となる情報です。1978年より前に建てられた住宅であれば、契約書にサインする前に、鉛塗料に関する特定の連邦法上の開示が義務付けられており、これはコロラド州独自の開示書類とはまったく別の話です。
「1978年より前」が何を意味するのか
住宅用の鉛塗料は1978年に米国で使用が禁止され、1992年には議会がタイトルXとして知られる連邦住宅鉛系塗料危険削減法を制定しました。EPA(米国環境保護庁)はその禁止以前に建てられた住宅を「対象住宅」と呼んでおり、この規則はオーロラのスターターホームであっても、チェリーヒルズの物件であっても同じように適用されます。これはコロラド州独自のルールではなく連邦法なので、コロラド州で売却する場合もオハイオ州で売却する場合も、まったく同じように適用されます。
売主が実際にしなければならないこと
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買主がサインする前に、売主はEPA発行の「鉛からご家族を守るために」というパンフレットを渡し、物件にある鉛塗料や鉛の危険性について実際に知っていることを開示し、たとえ古いものであっても検査結果や報告書があればすべて提出する必要があります。契約書自体にも、鉛に関する警告文(Lead Warning Statement)を記載するか、付属書類として添付しなければなりません。そのうえで買主には、契約に縛られる前に自分で塗料検査やリスク評価を行うための10日間の猶予が与えられます(双方が書面で別の日数に合意した場合を除きます)。これらすべての署名済みの記録は、クロージング後3年間保管する必要があります。これはコロラド州独自のセラーズ・プロパティ・ディスクロージャー(売主開示書)の要件に代わるものではなく、それと並行して求められるものなので、売主開示書自体は別途記入することになります。
この法律が求めていないこと(ここで誤解が多い)
ほとんどの売主が誤解しがちなのがこの部分です。この法律は鉛塗料の検査を義務付けているわけではなく、ましてや除去を義務付けているわけでもありません。あなたが実際に知っていることだけを開示すればよいのです。もし一度も検査をしたことがなく、報告書も一切なければ、「知っている情報はない」と開示すればよく、それも立派な回答のひとつです。完全に対象外となるケースもいくつかあります。1978年以降に建てられた住宅、フォークロージャー(差し押さえ)による売却、資格を持つ検査員によってすでに鉛塗料フリーと判定された住宅、そして100日未満の短期リースなど、より限定的なケースです。もし誰かに「これは出品前にこすり落として塗り直す業者を雇う必要があるという意味だ」と言われたとしても、それはこの規則の内容とは異なります。
このあたりで意外と関係してくる理由
私が担当しているサウスデンバー郊外エリアの多くは比較的新しい住宅が中心ですが、デンバー市内には1978年より前に建てられた住宅がまとまって残っているエリアが実際にあります。特にパークヒル、キャピトルヒル、ベイカー、コングレスパークなどは、1950年より前に建てられた住宅も少なくありません。一般的な推計では、1978年より前に建てられた住宅のおよそ4分の3に、何らかの鉛塗料が使われているとされ、1940年より前まで遡ると、その割合は80%台後半まで上がります。とはいえ、これらの住宅すべてが危険というわけではありません。塗料が損なわれておらず、そのままの状態であれば、一般的に危険とはみなされません。問題になるのは、塗料が剥がれたり、ひび割れたり、リノベーション中に研磨されたりする場合で、だからこそ、トリムを剥がしたり壁を壊したりする作業を始める前に、この開示が必要とされているのです。この10日間の検査権は、一般的なホームインスペクション期間と少し似ていますが、対象が塗料に限定されている分、より狭い範囲のものです。
開示を怠るとどうなるか
不動産エージェントも売主と並んでこの開示の責任を負うため、私はリスティングを引き受ける際、まず物件の建築年を確認するようにしています。この開示を省略することは、単なる書類上の手続きミスでは済みません。EPAは違反1件あたり5桁後半に及ぶ民事制裁金を科すことがあり、買主側にも、後になって未開示の鉛の危険性が発覚した場合に損害賠償を求めて訴訟を起こす権利があります。これはコロラド州独自のラドン開示法とは異なる仕組みですが、根底にある考え方は同じです。知っていることを開示し、その情報をどう扱うかは買主自身に判断してもらう、ということです。実際に何が懸かっているかを理解した上で、この境界線を試そうとしたクライアントには、これまで一人も出会ったことがありません。そして、開示そのものにかかる時間は、多くの人が想像するよりもずっと短いものです。
よくある質問
これは、売却前に自宅の鉛塗料を検査しなければならないという意味ですか? いいえ。過去の検査結果を含め、あなたが実際に知っていることだけを開示すればよく、検査そのものは義務付けられていません。
自宅は1979年に建てられました。これは私にも関係しますか? いいえ。この規則は1978年より前に建てられた住宅にのみ適用されます。記録でその建築年が確認できれば、あなたはこの規則の対象外です。
買主は10日間の検査期間を放棄できますか? はい。買主は書面でこれを放棄することができ、双方の合意があれば、標準の10日間より短い、あるいは長い期間に変更することも可能です。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society Award Winner
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の住宅不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
