プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 6月 23, 2026
コロラド州では、住宅のおよそ半数でラドン濃度がEPA（米国環境保護庁）の対策推奨レベルを超えています。これは大げさな数字ではなく、コロラドの土壌や岩盤の上で暮らすうえでの現実です。さいわい、ラドンは住宅の問題のなかでも見つけやすく、対処しやすいものの一つです。ただし、それはきちんと検査をした場合に限ります。
デンバー都市圏で住宅を購入または売却するなら、ラドンの話は必ず出てきます。ラドンとは何か、検査はどう行うのか、そして取引のなかでラドンが出てきたときに何が起きるのかを、わかりやすくお伝えします。
なぜコロラドにはラドンの問題があるのか
ラドンは、土壌や岩盤に含まれるウランが分解される過程で発生する、無色無臭の気体です。基礎のひび割れ、排水ピット、配管まわりのすき間などから室内に入り込み、住宅の一番低い階にたまります。目に見えず、においもしないため、見過ごされやすいのです。
コロラドで特に問題になるのは地質が理由です。EPAはコロラドのほぼ全域を最も危険度の高いゾーン1に分類しており、平均的な住宅が対策レベルに達すると予測されています。コロラド州公衆衛生環境局によれば、州内住宅の約半数でラドン濃度が高いとされ、ジェファーソン郡のデータでも約50%が基準値を超えています。ラドンは喫煙に次ぐ肺がんの第二の原因でもあり、数日間の検査を惜しむ理由はありません。
ラドン検査の実際の流れ
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検査は、多くの方が思うよりも簡単で安価です。方法は大きく二つあります。
一つは、3日から7日ほど行う短期検査キットです。住宅の一番低い居住階に置き、床から約60センチから180センチの高さで、窓やドア、通気口から少なくとも約90センチ離して設置します。空気の流れで数値が乱れないようにするためです。州は郡の保健所を通じて、このキットを約10ドルで販売しています。検査後はキットを研究所に郵送し、結果を受け取ります。
もう一つは、専門業者による連続測定モニターで、住宅購入時にはこちらが一般的です。専門家が校正済みの機器を48時間設置し、報告書を作成します。郵送キットより費用はかかりますが（通常は数百ドル程度）、結果が早く、改ざんもしにくいため、お金が動く取引では安心です。ラドンはpCi/L（ピコキュリー毎リットル）という単位で測られ、EPAの対策レベルは4.0です。4.0以上なら、低減システムの設置が推奨されます。
不動産取引のなかでラドンはどう出てくるか
デンバー周辺の多くの購入取引では、ラドン検査は検査期間中に行われ、多くの場合は通常のホームインスペクションと同時に実施されます。費用は買主が負担し、結果は検査の異議申し立て期間内に出ます。
濃度が4.0以上だった場合、買主は売主に対し、引き渡し前に低減システムを設置するよう求めるか、その費用分を値引き（クレジット）してもらい、買主が後で対処するよう交渉できます。どちらが費用を持つかは交渉次第で、オファーの強さや他の検査結果次第で決まります。事前に双方が想定していれば、すんなり片づく項目です。だからこそ私は、後で誰かが驚くことのないよう、早い段階でお客様にこの話をお伝えしています。なお、ラドン検査は鑑定や通常のインスペクションとは別物で、住宅ローンの必須条件でもありません。
低減工事の内容と費用
標準的な対処法は「床下減圧（サブスラブ・ディプレッシュライゼーション）」と呼ばれます。業者が基礎スラブの下から屋根の上まで配管を通し、インラインファンで床下のガスを吸い出し、室内に入る前に屋根の上へ排出します。大がかりな工事ではなく、多くは一日で完了します。
私がパーカー、オーロラ、キャッスルロック周辺で扱った取引では、見積もりはおおむね約900ドルから1,600ドルの間に収まることが多く、基礎の形状や住宅の造りによって変わります。工事後の再検査で濃度が下がったことを確認でき、良いシステムなら数年は効果が続きます。新築時にあらかじめパッシブな配管が入っている住宅も多く、その場合はファンの追加だけで済むため割安です。売主の方は、すでにシステムがあるなら最初に伝えましょう。買主は安心材料として受け取り、交渉の火種が一つ消えます。
よくある質問
コロラドで住宅を買うとき、ラドン検査は必須ですか。
いいえ。法律上の義務はなく、貸し手も求めません。ただ、州内住宅の約半数が高い数値を示すことを考えると、検査期間中に使う数百ドルとしては最も賢い出費の一つです。
自分でラドン検査はできますか。
できます。州の短期キットは約10ドルで、すでに所有している住宅の基準確認には十分です。購入時は、結果が早く争いにくい48時間の専門モニターを使う買主が多いです。
数値が高かったら、その家はあきらめるべきですか。
たいていは違います。コロラドでは高い数値はよくあることで、対処も定番で手ごろです。低減システムや値引きを交渉する理由にはなりますが、気に入った家を手放す理由にはなりません。
プレルナ・カプール（Prerna Kapoor） | REALTOR® | ラグジュアリーホーム・スペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society 受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルの住宅不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応します。
