プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 7月 19, 2026
この夏、コロラドスプリングスへのPCS(転属)命令を受けた軍関係のご家族からのお問い合わせが、他のどのタイプのお客様よりも増えています。偶然ではありません。5月から8月はPCSシーズンのピークで、フォート・カーソン、ピーターソン宇宙軍基地、シュライバー宇宙軍基地、空軍士官学校はどれもこの街の中か近くにあります。しかも今年はこのエリアの住宅市場が少し落ち着いてきています。もし命令を受けたばかりなら、私が軍関係のお客様にいつもお伝えしている流れと、意外と見落とされがちなポイントをまとめました。米軍関係者と結婚された日本人の奥様たちからも、この時期は特にご相談をいただきます。
時計は着任日ではなく、命令が出た瞬間から動き出す
多くのご家族は、命令から着任日まで60日から90日程度しか猶予がありません。この期間に、資金調達、物件探し、オファー、査定、クロージングまで全て収めなければなりません。仕事や子育てなど、引っ越しに伴うあらゆることを抱えながらだと、思っているよりずっとタイトです。
意外と計画されていないのが「ハウスハンティング休暇」です。正式には一時的な任務免除(Permissive TDY)と呼ばれ、上限は10日間。交通費や日当の支給はありませんが、通常の年次休暇30日分には含まれません。この10日をうまく使うご家族は、同じ滞在期間中に物件探し・オファー・クロージングまで全部終わらせようとはしません。10日間で物件を決めてオファーを出し、インスペクションと査定を進め、数週間後の通常のPCS休暇でクロージングのために戻ってくるという流れが理想的です。同じ1回の滞在で全部済ませようとすると、焦って後悔する決断をしてしまう方をよく見てきました。
物件が決まっているかどうかに関わらず、命令が出てから最初の30日以内にやっておくべきことがもう一つあります。引っ越し業者の手配について輸送担当部署(TMO)へ連絡することです。繁忙期は業者の手配だけで6〜8週間かかることもあるので、後回しにできません。
3年間の駐留命令、賃貸か購入か
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これが一番よく聞かれる質問ですが、すべてのご家族に当てはまる正解はありません。3年以上ここに滞在する見込みが高いなら、住宅手当(BAH)が家賃ではなく住宅ローンの支払いに充てられ、その上資産形成にもなるため、購入が経済的に理にかなうことが多いです。滞在期間がはっきりしない場合や、命令が早めに変わる可能性が本当にあるなら、最初の半年は賃貸でエリアを知ってから決めるのも十分良い選択です。どちらを選んだお客様もいますし、どちらかが「間違い」ということはありません。
2026年のコロラドスプリングスのBAHは約5.4%上昇しましたが、階級や扶養家族の有無でかなり差があります。国防総省の公式BAH検索ツールで必ずご自身の数字を確認してから判断することをお勧めしています。
この地域では立地が特に重要です。フォート・カーソン、ピーターソン、シュライバーへの通勤時間は、街のどちら側に住むかでかなり変わってきます。物件見学を始める前に、必ずこの点を軍関係のお客様一人一人と確認しています。
PCS家族があまり知らない税制上の優遇措置
すでに他の場所に自宅を所有していて、今回コロラドへPCSする方、あるいは将来コロラドから他へPCSする方に知っておいていただきたい税制上のルールがあります。通常、自宅売却時の譲渡益を非課税にするには、過去5年のうち2年間その家を所有し、居住していた必要があります。しかし軍関係者(および外交官や情報機関の職員)が要件を満たす長期任務についている場合、この5年間の判定期間を最大10年間停止できます。条件は、勤務地が自宅から50マイル以上離れているか、政府支給の宿舎に居住が義務付けられていることです。
簡単に言うと、海外や他の任地で過ごした年数は、民間人の売り主のように不利にはならないということです。最近その家に住んでいなくても、独身なら最大25万ドル、夫婦合算申告なら最大50万ドルの譲渡益を非課税にできる可能性があります。詳細な規定はIRS刊行物523号に記載されていますので、ご自身の状況については税理士にご相談いただきたいのですが、この制度があることを知っておくだけでも、期限を逃したと思い込む前に選択肢が広がります。
今のコロラドスプリングスの市場は実際どうなのか
2026年半ば時点で、コロラドスプリングスの住宅価格の中央値はおよそ45万ドル、成約までの日数は43日から45日程度で、1年前の約51日より短くなっています。在庫は3.3か月分の供給量で推移しています。これは決して簡単な市場という意味ではありませんが、数年前の過熱していた時期に比べると、買い手側に交渉の余地が生まれているということです。決まったPCSの期限内で動かなければならず、入札競争に何度も負ける余裕がない場合、これは大きな意味を持ちます。
VAローンでの資金調達をお考えの方は、コロラドでの仕組みを詳しく解説したVAローンガイドをご覧ください。資金調達の選択肢全体について知りたい方は、レンダーに相談する前にコロラド購入者向けファイナンシングプレイブックから始めるのがおすすめです。
よくある質問
PCS移動の際のハウスハンティング休暇はどのくらいの期間ですか?
一時的な任務免除(Permissive TDY)によるハウスハンティング休暇の上限は10日間です。交通費や日当の支給はありませんが、通常の年次休暇には含まれません。
命令が3年間しかない場合、賃貸と購入どちらがいいですか?
すべてのご家族に当てはまる答えはありません。3年以上の滞在に自信があるなら、購入は経済的に理にかなうことが多いです。滞在期間が不確かに感じるなら、最初の数か月は賃貸でエリアを知るのも十分理にかなった選択です。
PCSは自宅売却時の譲渡益非課税制度に影響しますか?
自宅から50マイル以上離れた勤務地での要件を満たす長期任務中(または政府支給の宿舎に居住)であれば、通常の5年間の所有・居住要件の判定期間を最大10年間停止できます。IRS刊行物523号を確認し、ご自身の状況について税理士にご相談ください。
コロラドスプリングス、フォート・カーソン、ピーターソン、シュライバーへのPCS命令を受けた方は、いつでもお気軽にご相談ください。プレッシャーも売り込みもありません。これまで多くの軍関係のご家族のお手伝いをしてきた中で、プロセスのどこでつまずきやすいかを知っています。それを避けるお手伝いができれば嬉しく思います。
プレルナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナはパーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、
チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の不動産を専門としています。
英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
