プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 7月 11, 2026
オーロラで担当したあるお客様は、わずか1週間ほどで自宅に買主が付きました。誰が見ても好調な滑り出しでした。ところが鑑定結果が届くと、問題は査定額ではありませんでした。鑑定士のチェックリストに挙がった3つの項目です。外壁トリムの塗装の剥がれ、地下室の階段の手すりの欠如、そしてガレージ内の配線がむき出しになったコンセントでした。これらはどれも通常の(コンベンショナル)ローンの鑑定では指摘されなかったはずの項目です。買主はFHAローンを利用しており、FHAの鑑定には、多くの売主が契約の途中で初めて知ることになる独自のチェックリストが存在します。
FHAとVAの鑑定は「価値」だけを見ているわけではない
通常のローンでは、鑑定士は「この家の価値はいくらか」という一つの問いに答えるためだけに訪問します。ところがFHAとVAの鑑定では、同時にもう一つの問いも投げかけられます。「この家は安全性・構造の健全性・衛生面で最低基準を満たしているか」というものです。HUD(米国住宅都市開発省)の一戸建て住宅政策ハンドブック4000.1にはFHAの最低物件要件(MPR)が定められており、VAも自らのローン向けに同様の基準を設けています。鑑定士が何らかの問題を指摘した場合、オファーの内容がどれほど良くても、それが修繕されるまでローンは決済できません。
特に指摘されやすい修繕項目
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私の経験上、FHAやVAの修繕要求の大半は、決まったいくつかの項目に集中しています。塗装の剥がれや浮き(特に1978年以前に建てられた住宅では鉛塗料規制が関わってきます)、3段以上ある階段の手すりの欠如やぐらつき、配線の露出やコンセントカバーの欠如、割れた窓や密閉性を失った窓枠、鑑定士が「耐用年数が残り少ない」と判断した屋根、そして正常に機能していない、あるいは家全体を十分に暖められない主暖房設備などです。ダグラス郡やエルバート郡の一部でよく見られる井戸水・浄化槽を使用する物件の場合、鑑定士は浄化槽が正常に機能しているかどうかや、水質検査の結果も確認します。
誰が費用を負担し、誰が決めるのか
修繕費用は自動的に売主負担になるわけではなく、他の条件と同様に売買契約書の中で交渉されるものです。ただ実際には、コロラド州のFHAおよびVA契約の多くで、最終的に売主がこれらの項目を負担することになります。修繕をしなければローン自体が実行できないためです。修繕が完了した後は、通常、鑑定士が再訪問して確認する必要があり、多くの場合100〜200ドル程度の再鑑定費用がかかります。これが完了して初めて、貸し手は決済にゴーサインを出します。
事前インスペクションで「想定外」を防ぐ方法
物件写真の撮影スケジュールを組む段階では、買主がどのローンを使うかはまだ分かりません。しかし今年のコロラド州では、強いオファーのうちVAやFHA融資を使うケースが増えているため、どちらのケースにも備えておく価値があります。売り出し前の事前インスペクション(プレリスティング・インスペクション)を行っておけば、塗装の補修や40ドル程度の手すり、コンセントカバーといった安価な項目を、決済期限に追われる契約途中の慌ただしいタイミングではなく、自分のペースで先に片付けておくことができます。150ドルの問題であれば、貸し手のスケジュールに合わせて対応するより、ご自身のスケジュールで対応していただきたいというのが私の考えです。
決済スケジュールへの影響
FHAやVAの修繕要求がある場合、業者の手配と再鑑定の完了までに1〜3週間ほど余分にかかる可能性を見込んでおいてください。決済日を決める段階で、買主側のエージェントと早めにこの点を話し合っておくことをおすすめします。決済の2週間前になって初めて知る、という事態は避けたいところです。修繕リストがより大きな交渉に発展した場合は、インスペクション修繕交渉ガイドで紹介している考え方が、売主側の立場でもそのまま役立ちます。また、買主がこれらのプログラムを使って融資を受ける場合に備えて、VAローンガイドやFHAローンガイドにも目を通しておくと、買主側の視点でこのプロセスを理解する助けになります。
よくある質問
すべての買主の鑑定で修繕が必要になりますか?いいえ。通常のローンの鑑定は価値についてのものであり、状態については、明らかな安全上の問題がない限り、修繕を求められることはほとんどありません。
FHAやVAが求める修繕費用は誰が払うのですか?契約上は交渉可能ですが、実際にはこれらの項目がないとローンが決済できないため、売主が負担することが多いです。
売主が修繕を拒否することはできますか?できますが、その場合買主のローンはそのままでは決済できないため、双方で費用負担を再交渉するか、買主がローンの種類を変更するか、契約自体が成立しなくなる可能性があります。
これから売り出しを予定していて、ご自宅でFHAやVAの鑑定士がどのような点を指摘しそうか一緒に確認したい方は、いつでもお気軽にご連絡ください。プレッシャーも売り込みもありません。
プレナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society Award Winner
プレナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応します。
