プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 4月 19, 2026
コロラド州で住宅を所有している方、またはこれから購入を検討している方に朗報です。2026年から施行された2つの大きな連邦税制変更が、住宅所有をより手頃なものにしています。まだ多くの方がこの変更を知らないようなので、詳しくご説明します。
最近、クライアントの方々からこれらの変更について質問を受けることが増えています。具体的に何が変わったのか、皆さんのお財布にどう影響するのかをお伝えします。
PMI控除が復活
プライベート・モーゲージ・インシュアランス（PMI）は、頭金が購入価格の20%未満の場合にほとんどの買い手が支払うものです。長年にわたり、毎月のPMI支払いは控除対象外でした。控除措置が失効し、議会は延長を先送りし続けていたのです。
2026年の確定申告から、PMI保険料が再び全額控除可能になりました。パーカーやオーロラの住宅で月150ドルのPMIを支払っている場合、年間1,800ドルを課税所得から控除できるようになります。
所得に応じた段階的な制限がありますので、高所得者は控除額が減る可能性があります。しかし、頭金20%未満のFHAローンやコンベンショナルローンを利用した初めての住宅購入者にとって、これは嬉しい変更です。
コロラド州の買い手にとって今重要な理由
コロラド州デンバー都市圏の住宅価格の中央値は2026年初頭で約565,000ドルです。多くの購入者、特に初めての方は5%から10%の頭金で購入しています。つまり、PMIを支払っているのです。信用スコアやローン額によりますが、月額100ドルから250ドル程度になることが多いです。
控除が復活したことで、PMIの実質的なコストが下がります。連邦税の22%の税率区分にいる場合、1,800ドルのPMI控除で確定申告時に約396ドル節約できます。大きな金額ではありませんが、他の控除と合わせると効果は大きくなります。
SALT控除上限が大幅に引き上げ
こちらの方がさらに大きな変更です。州税・地方税（SALT）控除の上限が10,000ドルから40,000ドルに引き上げられました。
項目別控除を利用していて旧来の10,000ドルの上限に悩まされてきた方なら、この変更の大きさがおわかりいただけるでしょう。コロラド州の住宅所有者は州所得税（一律4.4%）と、2024年の再評価以降着実に上昇している固定資産税の両方を支払っています。
例えば、年収180,000ドルでローンツリーに750,000ドルの住宅を所有している場合を考えてみましょう。コロラド州の所得税が約7,920ドル、固定資産税が4,000ドルから5,000ドルとすると、旧制度では10,000ドルの上限にすぐ達してしまいました。新しい40,000ドルの上限なら、全額控除できます。
控除を組み合わせる方法
税務の専門家たちは2026年の「住宅所有者控除スタック」と呼んでいます。すべてを組み合わせるとどうなるか見てみましょう。
住宅ローン利子控除：500,000ドルのモーゲージを金利6.13%で組んだ場合、初年度に約30,000ドルの利子を支払います。これは全額控除可能です。
PMI控除（復活）：PMIを支払っている場合、さらに1,200ドルから3,000ドルを控除できます。
SALT控除（拡大）：コロラド州の所得税と固定資産税の合計で、最大40,000ドルまで控除可能です。
多くのコロラド州の住宅所有者にとって、これら3つの控除だけで標準控除額（2026年の単身者15,700ドル、夫婦合算申告31,400ドル）を大きく超えます。項目別控除が本当に有利になるポイントです。
購入を迷っている方へ
毎週のように、今買うべきか待つべきか数字を計算している方とお話しています。これらの税制変更は、特にPMIの費用が無駄に感じて購入を控えていた方にとって、購入に有利な方向に計算を変えます。
キャッスルパインズで550,000ドルの住宅を10%の頭金で購入する場合を考えてみてください。PMIは月約160ドルです。以前はこれは回収できないコストでした。今は控除可能です。拡大されたSALT上限と住宅ローン利子を合わせると、年間35,000ドル以上の控除になる可能性があります。
税制上のメリットだけのために住宅を購入すべきではありません。でも、すでに購入を真剣に検討していたなら、この変更は後押しになるはずです。
すでに住宅を所有している方へ
既存の住宅所有者も主にSALT上限引き上げの恩恵を受けます。2024年の再評価サイクル後に大幅に上がったコロラド州の固定資産税を支払っている場合、その負担をより多く控除できるようになりました。
ハイランズランチ、パーカー、センテニアルなど南デンバー郊外の住宅所有者は、最も急激な固定資産税の上昇に直面しました。SALT上限の拡大で、その負担が少し和らぎます。
まだ20%のエクイティに達していないためPMIを支払っている方は、レンダーに確認してください。毎月の支払いが控除対象になります。
覚えておいていただきたいこと
これらの控除には所得に応じた段階的制限があるため、調整後総所得が非常に高い場合は控除額が減る可能性があります。正確な閾値は申告ステータスによって異なり、議会は将来的に規則を変更する可能性もあります。
具体的な数字は、必ず資格を持った税務専門家と相談されることをお勧めします。所得、控除額、申告ステータスは人それぞれ異なります。
しかし方向性は明確です。2026年の連邦税制は、ここ数年で最も住宅所有者に優しいものになっています。固定資産税の上昇と競争の激しい住宅市場に直面しているコロラド州の住民にとって、これは本当に良いニュースです。
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Prerna Kapoor（プレルナ・カプール）は、REAL Brokerageの REALTOR®であり、認定ラグジュアリーホームマーケティングスペシャリスト（CLHMS）です。パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルの住宅不動産を専門としています。英語、ヒンディー語、日本語（ネイティブ）に堪能で、インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞を受賞しています（2023年、2024年、2025年）。RENE（不動産交渉エキスパート）、PSA（価格戦略アドバイザー）、ABR（認定バイヤー代理人）の資格を保有しています。
