プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 8月 31, 2026
数週間前、あるクライアントからパーカーの自宅を売りに出そうか考えているという相談を受けました。彼女は2015年からその家を所有し、そこで子育てをしてきました。売却はシンプルだろうと思っていたそうです。住宅ローンを完済して、残りを受け取って、次に進むだけだと。ところが「実際にIRS(米国国税庁)にいくら払うことになるのか」と聞かれた時、私の正直な答えは「場合による」でした。彼女は、そこに「場合による」余地があること自体に驚いていました。
多くの売主は、翌年4月に会計士から聞かれるまでこの計算をしません。もしあなたがコロラドの自宅をしばらく所有していて、特にここ数年の価格上昇より前に購入したのであれば、今のうちに確認しておく価値があります。慌てて対応するのではなく、時間の余裕があるうちに計画できるからです。
売却前にほとんど誰も確認しない「25万ドル」の問題
IRS Topic 701によると、主たる住居の売却益について、単身申告なら最大25万ドル、夫婦合算申告なら最大50万ドルまで控除できます。この控除を受けるには、原則として売却前5年のうち少なくとも24か月間、その家を所有しかつ居住している必要があります。この控除が使えるのは2年に1回までです。
ここで見落とされがちなのが、この25万ドルと50万ドルという金額が1997年から一度も変わっていないという点です。インフレにも連動しておらず、その後のコロラドの住宅価格の上昇にも一切連動していません。全米の多くの地域では、この上限はまだ十分な余裕があると感じられるかもしれません。しかし、パーカー、ハイランズ・ランチ、ローンツリーでは、多くの所有者が思っているよりも簡単にこの上限に近づいてしまいます。
パーカーの10年間、数字で見ると実際どうなるか
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NeighborhoodScoutがまとめたFHFAベースの評価額データによると、パーカーの住宅の中央値は744,583ドルで、2015年第4四半期から2025年第4四半期にかけて累計76.31パーセント上昇しています。この上昇率を今日公表されている中央値から逆算すると、10年前の同等の住宅価格はおよそ422,300ドルだったことになります。これは特定の売主の実際の購入価格ではなく、パーカー自体が公表している数字から組み立てた一例です。ただ、2015年前後にパーカーで購入した多くの方が実際に抱えているであろう含み益の目安として、322,000ドル前後という数字は妥当な参考値と言えます。これはまだ何も差し引く前の金額です。
そして「何も差し引く前」という点が重要です。実際に課税対象となる利益は、売却価格から購入価格を単純に引いたものではありません。売却価格から取得価格(購入時の価格に、地下室の仕上げや屋根の張り替えといった資本的な改修費用を加え、減価償却があればそれを差し引いたもの)を引き、さらに仲介手数料や登記費用などの売却コストを差し引いた金額です。大規模なキッチンリフォームや裏庭の造成工事は、IRSが実際に課税対象とする金額を大きく圧縮できます。だからこそ、売りに出す前に記録をまとめておく価値があるのです。売りに出した後ではなく。
本当に数字が動く場面: 単身申告者と長期保有者
322,000ドルの含み益がある夫婦合算申告の場合、50万ドルの控除枠内に十分収まるため、連邦のキャピタルゲイン税はおそらく心配いりません。一方、同じ322,000ドルの含み益を持つ単身申告者は、25万ドルの上限を72,000ドル超えることになり、その超過分には2026年時点で0、15、20パーセントのいずれかの長期キャピタルゲイン税率(総所得によって決まります)が課されます。控除された部分は、高所得者に適用されることがある3.8パーセントの純投資所得税(NIIT)も免れますが、控除枠を超えた課税対象部分にはその優遇はありません。
これは、離婚を経て単身申告者として売却する方、中央値が715,000ドルまで上昇したダグラス郡で10年以上前に購入した長期保有者、そしてかつての主たる住居を一時期賃貸に出していた方(これは居住要件と減価償却の再計算の両方に影響します)によく当てはまります。どれも珍しいケースではありません。ただ、決済書類が確定するまで見落とされがちなだけです。
売主が忘れがちなコロラド特有のポイント
連邦のキャピタルゲイン税率には優遇措置がありますが、コロラド州にはありません。コロラド州税務局によれば、州は課税対象となるすべての所得に対して一律4.4パーセントの税率を適用しており、これにはキャピタルゲインも含まれます。連邦のように長期保有益に対する低い州税率という別枠は存在しません。連邦控除後に課税対象として残った利益部分には、給与所得と同じ4.4パーセントが適用されます。
カリフォルニアやオレゴンといった州と比べれば、これは実際にかなり有利な税率であり、そこを誇張するつもりはありません。ただ、「有利」と「ゼロ」は同じではありません。決済前ではなく決済後に会計士に確認するのではなく、事前にモデル化しておく価値のある項目の一つです。
売りに出す前に、自分の状況を実際に確認する方法
まずは3つの数字から始めましょう。購入時に支払った金額、記録に残っている資本的改修費用の総額、そして現在売却した場合のおおよその金額です。デンバー都市圏の中央値は5月時点で615,000ドルで、前年比わずか3パーセントの上昇にとどまっていますので、購入時期や場所によっては、あなたの自宅の価格推移は郡全体の平均とは異なる動きをしている可能性があります。購入時の決済書類、大規模改修の領収書や施工業者の請求書、そして現実的な現在の価値の見立てをまとめて、リスト日を決める前に、オファーを承諾した後ではなく、会計士に渡してください。
私は公認会計士でも税理士でもありませんし、ここに書いた内容は個別の税務アドバイスではありません。私にできるのは、あなたの自宅が現在実際にいくらの価値があるのかを正直に把握するお手伝いと、その数字が税務の専門家との相談に値するかどうかをお伝えすることです。それは5分の電話で済むことですが、来年4月の思わぬ驚きを防いでくれるかもしれません。
しばらく同じ家に住んでいて、そろそろ売却を考え始めているという方は、あなたの物件について現実的な売却価格がどのくらいになるか、いつでもお気軽にご相談ください。決済までに修繕が終わらなかった場合に何が起きるかや、今の市場でリスティング写真がこれまで以上に重要な理由についても書いていますので、看板を庭に立てる時期が近づいている方はぜひご覧ください。
よくある質問
25万ドル/50万ドルの控除は自動的に適用されますか。
いいえ。所有要件と居住要件(原則として過去5年のうち24か月)を満たす必要があり、過去2年以内に他の住宅売却でこの控除を使っていないことも条件です。要件を満たしていれば、含み益が控除額を超えるか、Form 1099-Sを受け取った場合を除き、通常は売却を申告する必要すらありません。
含み益が25万ドル未満の場合、何も支払わなくていいのですか。
所有要件と居住要件を満たしていれば、連邦レベルではおそらく何も支払う必要はありません。コロラド州には別枠の控除はありませんが、連邦で全額が控除対象になっていれば、州として課税する対象も通常残りません。
長く住んでいるほど、税金の問題は必ず大きくなりますか。
必ずしもそうではありません。帳簿上の含み益は大きくなる傾向がありますが、資本的改修費用や売却コスト、申告区分によって課税対象額は縮小します。きちんと記録の残る改修を行った15年保有の住宅の方が、そうした記録のない5年保有の住宅よりも税負担が軽くなることもあります。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホーム専門エージェント
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスル・パインズ、ハイランズ・ランチ、チェリー・クリーク、
グリーンウッド・ビレッジ、センテニアルを中心に不動産取引を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
