プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 8月 27, 2026
今、私が担当している若いご夫婦が、キャッスル・ロックのタウンホームコミュニティ（まだ全体の3分の2ほどしか完成していません）に契約を入れました。間取りも良く、金利面でのビルダー特典もありました。ただ、HOAの積立金の状況について営業担当に尋ねたところ、返ってきたのは肩をすくめながらの「今はビルダー側の組合がすべて管理していますので」という答えでした。以前であれば、その一言で会話は終わっていたはずです。しかし今月からは、そうはいきません。
コロラド州は、ビルダーがコミュニティを住民の手に引き渡す前に果たすべき義務を大きく変えました。今パーカー、キャッスル・ロック、オーロラなど、デンバー都市圏のどこかで新築物件を検討されているなら、5分だけこの話に時間を使う価値があります。
8月12日に実際に変わったこと
HB26-1099法案は2026年4月13日に署名され、2026年8月12日に施行されました。この法律では、新しいコミュニティが住民の手に渡る前にHOAを管理している建築業者や開発業者、法律用語で「デクラレント（Declarant）」と呼ばれる主体に対し、独立した積立金調査（リザーブスタディ）を委託し、その費用を負担することを義務付けています。この調査では、屋根、舗装、集会施設の設備など、コミュニティの共用部分にかかる資本的支出を30年間にわたって見積もる必要があり、担当するのはビルダーと財務的なつながりのない専門家でなければなりません。住民が理事会の過半数を選出した時点から60日以内に、デクラレントはこの積立金調査に加え、組合に関するあらゆる財産、財務口座、契約書、保険証券、あらゆる記録を引き渡す義務を負います。この分野を監督するコロラド州不動産局も、組合には引き渡しから90日以内、そしてその後は毎会計年度末から90日以内に、最新の積立金調査を住民に提供し続ける継続的な義務があることを確認しています。
今年より前は、これらはいずれも明確な義務ではありませんでした。ビルダーは、屋根や道路、共用設備を今後数十年にわたって維持していくのにどれだけの費用がかかるのか、実際に調べることなく、コミュニティを住民に引き渡すことができてしまっていたのです。
この法律がつくられた理由
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以前、私が担当していた買主様が、チェリー・クリークのコンドミニアムをもう少しで契約するところだった話を書いたことがあります。その物件では積立金調査の結果、資金充足率はわずか22%で、屋根と駐車場デッキの両方が耐用年数の終わりに近づいていました。彼女は契約を見送りました。その半年後、その建物の他の住民たちは1戸あたり15,400ドルの特別徴収金を課されることになりました。この建物はすでに積立金調査のプロセスを経ていたので、少なくとも誰かがその数字を確認できる状態にはあったのです。HB26-1099が埋めようとしているのは、その手前の段階です。つまり、ビルダーがそもそも本格的な30年分の調査を作成する義務を負っていなかった新しいコミュニティでは、将来の理事会も、デクラレント管理期間中に入居してきた買主も、照らし合わせるべき材料を何も持っていなかったのです。営業担当の肩すくめは、データにはなりません。しっかり資金を積み立てた、専門家による積立金調査こそがデータです。
今、新築物件を購入するなら確認すべきこと
まだビルダーが管理しているコミュニティで契約中、あるいは検討中であれば、デクラレントがいつHOAを住民に引き渡す予定なのか、それが2026年8月12日より前になるのか後になるのかを直接確認してください。すでにその日付より前に引き渡しが完了しているコミュニティについては、遡って調査を作成する義務はありません。つまり、既存の新築コミュニティで中古として購入する場合は、以前私が書いたコロラドのHOA積立金調査の読み方ガイドで説明した一般的な質問がそのまま当てはまりますので、調査がすでに存在すると決めつけず、組合が保有している最新の調査書を必ず請求してください。まだビルダー管理下にある物件については、調査が委託された時点でその積立金調査を直接請求するよう、買主側エージェントに依頼してください。「ビルダー側がすべて管理しています」という答えを、それだけで十分な説明として受け取らないことです。これはまさに、ビルダーから報酬を得ていない買主側エージェントが、あなたのために強く求めるべき書類であり、それこそが私がビルダーのモデルハウスで自分のエージェントを使うべき理由についてのガイドを書いた理由です。
また、将来HOAが管理会社を変更した場合に記録がどうなるかについても確認する価値があります。HB26-1099はこの引き継ぎについても、実効性のある規定を設けています。退任する管理会社は、金銭、財務記録、契約書、保険証券、さらにはアカウントのパスワードに至るまで、組合に関するあらゆる財産を45日以内に引き渡す義務を負い、違反した場合は1日あたり250ドルの罰金に加え、故意の違反と認められれば損害賠償額の3倍を請求される可能性があります。これは買主に直接関係する内容ではありませんが、コロラド州が今年、HOAの財務記録管理を誰もチェックしない書類仕事ではなく、実質的なコンプライアンス上の課題として扱い始めていることを示しています。
連邦レベルの融資基準の変更も重なっている
コロラド州の新法は、ファニーメイとフレディマックがコンドミニアムやタウンホームに対する融資基準を強化したのと同じ年に施行されます。ファニーメイのLender Letter LL-2026-03によると、2027年1月1日以降、組合は年間予算の少なくとも15%を積立金に充当する必要があり、これは従来の10%から引き上げられます（築36か月未満の積立金調査によって、最も高い推奨積立水準のもとでより低い数値が正当化される場合を除きます）。また、多くの物件では、迅速な「限定審査（Limited Review）」融資プロセスがすでに廃止されつつあり、より詳細な財務審査に移行しています。コロラド州法によって新たに義務付けられた30年分の積立金調査は良いスタートですが、それだけで建物が連邦の資金基準もクリアできるとは限りません。検討している建物がすでにこの問題で融資上のトラブルを抱えている場合は、非保証対象（ノン・ワランタブル）物件が実際にどのような融資上の意味を持つのかを、コロラドの非保証対象コンドミニアム融資ガイドで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。代替となるローンの種類を比較検討する際には、コロラド・バイヤー・ファイナンシング・プレイブックもご活用いただけます。
よくある質問
すでに住民管理に移行済みのコミュニティを購入する場合、HB26-1099は適用されますか。
デクラレントによる一度限りの調査義務については、遡って適用されることはありません。2026年8月12日より前に引き渡しがすでに完了している場合は、この新法が対象の建物に適用されると決めつけず、積立金調査が存在するかどうか、そして手元にある最新の調査書を組合に直接確認してください。
ビルダーが新たに義務付けられた積立金調査の費用は誰が負担するのですか。
デクラレント、つまりビルダー側が負担します。これはコミュニティを引き渡す前にビルダーが吸収するコストであり、最初に入居する住民に別途請求されるものではありません。
新しい積立金調査が行われると、HOA会費は自動的に上がりますか。
自動的に上がるわけではありませんが、その可能性はあります。調査の結果、これまでよりも積極的に積立を行う必要があると判明した場合、理事会は一気に引き上げるのではなく、時間をかけて段階的に負担を引き上げていくのが一般的です。ただし、その対応は組合によって異なります。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホーム専門エージェント
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスル・パインズ、ハイランズ・ランチ、チェリー・クリーク、
グリーンウッド・ビレッジ、センテニアルを中心に不動産取引を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
