プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 8月 26, 2026
先日、ローンツリーの売主様が、甥御さんがスマートフォンで撮った写真でリスティングを出したいとおっしゃったことがありました。悪気のない話で、カメラの性能自体は悪くなかったのですが、写真ではキッチンがまるで廊下のように写ってしまっていました。私は正直にお伝えしました。買主が他の物件を何十件も見てからようやくあなたの物件にたどり着くような市場では、その選択が実際のお金に直結してしまいます、と。結局プロのカメラマンに依頼していただいたところ、公開初週の内覧申し込みが、お隣の物件が1か月かけて得た数を上回りました。
これは偶然ではありませんし、ローンツリーに限った話でもありません。パーカー、オーロラ、ハイランズ・ランチ、キャッスル・ロックでも同じ傾向を目にしていますし、現場で感じていることを裏付けるデータもあります。
デンバーの市場は昨年より競争が激しくなっている
DMARの2026年7月マーケット・トレンド・レポートによると、デンバー都市圏全体のアクティブ物件数は6月から2.91%増加し、月末時点で13,115件となりました。7月に成約した物件がMLS上に掲載されていた期間の中央値は21日で、6月の18日から伸びています。昨年7月の24日よりはまだ速いペースですが、大切なのはその方向性です。買主は1年前より選択肢が増えており、決断に時間をかけるようになっています。
DMARマーケット・トレンド委員会の委員長を務めるアマンダ・スニッカー氏は、レポートの中でこう述べています。現在の約13,000件というアクティブ物件数は「2008年から2012年にかけてこの市場が日常的に抱えていた2万件超という水準を大きく下回っている」ものの、市場は「もはや品薄状態ではない」と。これこそ、売主が念頭に置くべき変化です。もはや、ごく一部の他物件とだけ競っているわけではありません。数多くのリスティングの中の一つに過ぎず、多くの買主にとって最初に目にするのは、実際の物件ではなく、スマートフォン画面に映る写真なのです。今の市場が本当に買主優位なのかどうかについては、在庫が増えたからといって必ずしも買主市場とは限らない理由で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
買主がスクロールを始めたとき、実際に差を生むもの
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Redfin社による10万件以上のリスティング分析によると、20万ドルから100万ドルの価格帯の住宅において、スマートフォンやコンパクトカメラではなくプロの写真を使用した物件は、3,400ドルから11,200ドル高く売却されていました。現在オーロラやパーカーの一部で多く見られる40万ドル前後の物件では、プロが撮影したリスティングはおよそ3週間早く売却されていました。
写真の鮮明さも重要な要因でした。Redfin社の調査では、上位10%の鮮明な写真を使用したリスティングは44%の確率で希望価格以上で成約していたのに対し、平均的な画質の写真では成約率はわずか13%にとどまっていました。暗く、散らかっていて、あるいはややピントの甘い写真は、単に見栄えが悪いというだけでは済みません。物件自体には何の問題もなくても、買主に「もう一度見る価値はない」という印象を静かに与えてしまうのです。この差は、今のように競合となる物件が検索結果にたくさん並んでいる状況ではさらに大きく開いてしまいます。
「プロの写真」が実際に意味すること
これは、街で一番高額なカメラマンを雇うという話ではありません。いくつかの基本を正しく押さえるだけのことです。ブラインドを開け、照明をすべて点けた状態で日中に撮影すること。カメラマンが到着してからではなく、その前にカウンターの上を片付け、クローゼットの扉も開けておくこと。広角レンズを使いつつも、実際に歩いて見たときに「写真と違う」と感じさせるほど歪めないこと。裏庭が魅力的だったり山の眺望があったりする場合は、追加費用を払ってでもトワイライトショットや短いドローン動画を撮る価値があります。特に60万ドルを超える価格帯では、買主側もそれを当然のものとして期待しています。ただし、これらは基本を代替するものではありません。カメラマンが来る前には、必ず私のステージング・ガイドを一通り確認していただくようお願いしています。カメラマンは、その部屋に実際にあるものしか写すことができないからです。
私が担当するすべてのリスティングでカメラマンを手配し、可能な限り撮影に立ち会うようにしています。チェックリストだけでは見落としてしまうこと、例えば暗い色のシェードのままつけっぱなしのランプや、広角で写り込んだ隅のゴミ箱などを、もう一人の目でしっかり確認できるからです。これは、リスティングが公開される前から売主様のために投資をしているとお伝えしているときの、まさにその一部です。それは「あれば良い」程度の追加サービスではありません。買主が内覧を申し込むか、そのままスクロールして通り過ぎてしまうかを左右する、最初の印象そのものです。これは私がいつも目にしていることにもつながります。価格設定は適切なのに写真が不十分なせいで、以前お伝えした価格設定の失敗と同じ結果を、別の角度から招いてしまう売主様がいらっしゃいます。誰もクリックしてくれない物件では、どれだけ良い価格を付けても意味がありません。
コンドミニアムやタウンホームを売却する場合はさらに重要
DMARの7月のデータは、物件タイプによる明確な差を示しています。戸建て住宅は依然として在庫が3か月弱で、MLS掲載日数の中央値は17日と、売主市場に近いペースを保っています。一方、コンドミニアムやタウンホームといったアタッチド物件は事情が異なります。アクティブ物件数は前年比5.67%増加し、成約件数は減少、価格中央値は38万ドルまで下落しました。これらの物件は掲載期間の中央値が40日と戸建ての倍以上で、在庫月数もほぼ5.7か月に達しています。
このセグメントでコンドミニアムやタウンホームを売却する場合、隣に並ぶ供給過多の状況そのものをどうにかすることはできません。しかし、リスティングがMLSに掲載された瞬間にどう見えるかは、完全にあなたのコントロール下にあります。それこそが、売主自身の手に残された唯一のレバーであり、掲載日数への効果を考えれば、費用対効果としても最も安く済む手段です。写真が仕上がった後でも、私が必ずオープンハウスの準備まで一緒に確認する理由もここにあります。第一印象は、まずオンラインで生まれ、その後、実際に足を運んでもらったときにもう一度生まれます。そのどちらも、しっかりと期待に応えられる状態にしておく必要があります。
よくある質問
コロラド州で家を売る際、本当にプロのカメラマンを雇う必要がありますか。
必須ではありませんが、データを無視するのは難しいところです。Redfin社の調査では、20万ドルから100万ドルの価格帯でプロの写真を使用した物件は3,400ドルから11,200ドル高く売却され、40万ドル前後の物件ではおよそ3週間早く売却されていました。掲載日数の中央値が21日という市場において、これは決して小さな差ではありません。
デンバー都市圏でプロの不動産写真撮影にかかる費用はどのくらいですか。
カメラマンやパッケージ内容によって価格は異なりますが、南デンバー地域の多くのカメラマンは物件の面積を基準に料金を設定し、ドローン撮影やトワイライトショットはオプションとして追加されます。私は写真撮影を単なるオプション項目としてではなく、売主様に提供するサービスの一部として最初から組み込んでいます。買主が最初に目にするのが写真だからです。
これは戸建てよりもコンドミニアムやタウンホームの売却にとって、今はより重要ですか。
はい、今はその通りです。デンバー都市圏の戸建て住宅は依然として売主市場に近いペースで動いています。一方、アタッチド物件は在庫がほぼ5.7か月分あり、掲載期間もおよそ2倍です。コンドミニアムやタウンホームを売却される場合、質の高い写真は、完全にご自身のコントロール下にある数少ない要素の一つです。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホーム専門エージェント
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CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスル・パインズ、ハイランズ・ランチ、チェリー・クリーク、
グリーンウッド・ビレッジ、センテニアルを中心に不動産取引を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
