プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 8月 11, 2026
デンバー・メトロエリアの平均募集家賃は、月1,758ドルです。これは2022年第1四半期にこの市場が記録した金額と、1ドル単位でまったく同じ数字です。つまり4年前の水準ということになります。デンバーの家賃は2年連続で下がり続けていますが、私がお話しする賃貸住まいの方の多くは、それがご自身の判断にとって何を意味するのか、まだ十分に実感されていないように感じます。
デンバーの家賃に実際に何が起きたのか
ひとことで言えば、アパートがたくさん建ったということです。この5年間でメトロデンバー全域に7万戸を超える新築ユニットが供給され、アパートの総戸数は18パーセント増えて約452,591戸になりました。この市場が通常1年間に吸収できる新規賃貸物件は約1万戸です。ところが2024年にはおよそ2万戸、昨年もさらに15,330戸が市場に出ました。供給が需要を上回れば、価格は当然の動きをします。
平均募集家賃は前年同期比3.4パーセント下がって1,758ドルとなりました。これはアパート協会メトロデンバーの四半期家賃・空室レポートによるものです。フリーレントなどの優遇条件は月あたり180ドル相当と過去最高を記録し、実質的な家賃は1,580ドル前後まで下がっています。新規契約で1か月から3か月分の家賃無料を提示している物件も、いまだに数多くあります。昨年末時点で、デンバーは実質家賃の下落幅が全米3位でした。1位はコロラドスプリングス、2位はテキサス州オースティンです。
購入する側は同じようには動かなかった
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ここで2つの市場が分かれます。フレディマックの週次調査によると、30年固定金利は8月最初の週で平均6.69パーセントでした。前週の6.66パーセント、1年前の6.63パーセントからわずかに上昇しています。金利はここ数か月、ほぼ同じ狭い範囲の中で推移しています。家賃のようには下がっていないのです。
価格についても同じことが言えます。デンバー・メトロ全体の7月の成約価格中央値は605,000ドルで、6月からは季節的にわずかに下がったものの、前年同月比では2.95パーセント上昇しています。一戸建てに限れば中央値は660,000ドルでした。つまり、賃貸の月々の負担は下がり、購入の月々の負担は下がらなかったということです。その差は、ここ数年で最も大きく開いています。
コンドミニアムとタウンホームは2つの市場が交わる場所
売買市場の中で唯一、賃貸市場と似た動きをしたのが集合住宅のセグメントです。メトロエリアのコンドミニアムとタウンホームの7月の成約価格中央値は380,000ドルで、6月比でも前年同月比でも2.56パーセント下落しました。契約に至るまでの日数の中央値は40日で、一戸建ての17日の2倍以上です。さらに集合住宅セグメントの在庫は約5.7か月分あり、これは明確に買い手市場の水準です。7月のコンドミニアム市場がどれほど違う動きをしたかについては、別の記事で詳しく書いています。
これが重要なのは、コンドミニアムやタウンホームこそが、2ベッドルームのアパートと最も直接的に競合する物件だからです。エントリーレベルの価格帯で賃貸と購入を比べているなら、あなたが見ているのは、売主の側こそが説得する必要のある唯一の領域だということになります。これは3年前とは明確に違う状況です。集合住宅市場がなぜ開いたのかについては、今年前半に書いた記事でも触れています。
私だったら数字をこう並べます
賃貸と購入を比較する計算の多くは、誰かがあらかじめ出したかった答えが出るように組み立てられています。私がクライアントに紙へ書き出してもらうのは、そうではなく次のような項目です。
まず、元金と利息だけでなく、所有した場合の毎月の実際の総コストから始めます。固定資産税、保険、HOA(管理組合)費用があればそれも、頭金が20パーセント未満なら住宅ローン保険、そして実際に支出することになる修繕費の見込み額を加えます。380,000ドルのコンドミニアムを頭金10パーセント、金利6.69パーセントで購入した場合、管理費と住宅ローン保険まで含めると、おおむね月2,700ドルから3,100ドルの範囲に収まることが多いです。ただしHOA費用は建物によって大きく異なります。その金額を、募集家賃ではなく実質家賃と比べてください。契約にフリーレントが含まれているなら、それも計算に入れます。ローンの支払い部分は、住宅ローン計算ツールを使えば1分ほどで出せます。
そして最終的に判断を決めるのは、多くの場合、月々の差額ではありません。どれくらいの期間その家に住み続けるつもりか、です。購入には入るときにも出るときにも実際のコストがかかります。3年から4年以内に手放す可能性があるなら、月々の比較がどうであれ、計算が成り立つことはほとんどありません。頭金やクロージングコストの詳細については、コロラド州バイヤー向けファイナンス・プレイブックで説明しています。日本からコロラドへの引っ越しを検討されている方は、日本からデンバーへのページもあわせてご覧ください。
ご自身の予定期間によって意味が変わります
この夏、オーロラやセンテニアルにお住まいの賃貸の方から、家賃が安いのだからこのまま待つべきというサインだと受け取っている、というお話を何度か伺いました。実際にその通りの場合もあります。更新時の家賃が据え置き、あるいは下がっていて、来年以降もコロラドにいるかどうかご自身でもわからないという状況なら、もう1年賃貸で様子を見るのは十分に理にかなった判断です。私もそうお伝えします。
ただ、ここに住み続けることがはっきりしているなら、話は変わってきます。フリーレントなどの優遇条件が最初の更新を越えて残ることは、まずありません。つまり、いま実質的に払っている1,580ドルは、13か月目に目にする金額ではないということです。その一方で、集合住宅市場では、2022年にはとても考えられなかった価格交渉の余地や、売主側の費用負担が現実に出てきています。この2つが同時に起きることはそう多くありませんし、この状況がいつまでも続くとは私は考えていません。
よくある質問
デンバーの家賃はまだ下がっていますか? 最も急な下落の局面は終わったように見えます。平均募集家賃は前年比では3.4パーセント下がっていますが、前四半期からはほとんど動いていません。稼働率の高い物件では、優遇条件を縮小し始めている管理会社も出てきています。
いまデンバーでは、借りるのと買うのとどちらが安いですか? 月々の支払いだけで見れば、現在の金利水準ではメトロエリアのほぼどこでも賃貸のほうが安くなります。購入が有利になるのは、資産の積み上がりと固定された支払額が家賃の上昇を上回るまで保有した場合で、目安としては最低でも4年から5年です。
一戸建ての価格は下がっていないのに、なぜコンドミニアムの価格は下がっているのですか? 供給量の違いです。集合住宅の在庫は約5.7か月分あるのに対し、一戸建ては3か月を下回っています。そのためコンドミニアムやタウンホームの売主は、より少ない買い手をめぐって厳しい競争をしているのです。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society Award Winner
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の住宅不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
