プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 8月 8, 2026
「親の家を、相場より安く買うことはできますか?」。この質問は、思っている以上によく聞かれます。答えはイエスで、実はこの仕組みには「ギフト・オブ・エクイティ(持分の贈与)」というきちんとした名前がついています。コロラド州の買主が頭金を用意する方法として、意外と知られていない選択肢のひとつで、しかも誰かが小切手を切る必要すらありません。
基本的な仕組みはこうです。家族の一員が、査定額より低い価格であなたに家を売り、その査定額と実際の購入価格との差額が、頭金の全部または一部として扱われます。誰の銀行口座からも現金が動くことはありません。物件そのものに含まれる「持分(エクイティ)」が、頭金の役割を果たしてくれるのです。
「ギフト・オブ・エクイティ」とは実際どういうものか
たとえば、ある家の査定額が50万ドルで、親が成人した子どもにその家を45万ドルで売ることに同意したとします。この5万ドルの差額は、売主が行う値引き(セラー・コンセッション)とは扱いが異なります。貸し手(レンダー)はこれを「贈与」、正確には売主が持つ物件の持分(エクイティ)の贈与とみなし、買主の頭金やクロージングコストに充てることができます。ただし、この仕組みが成立するには、物件の査定額が売買価格と同じかそれ以上である必要があり、査定自体は家族関係とは関係なく、貸し手が独自に手配します。
これは、以前別の記事で取り上げた「ギフトファンド(頭金への現金贈与)」とは異なります。ギフトファンドは、贈与者が実際に送金したり手渡したりする現金です。一方、ギフト・オブ・エクイティは、すでに物件に存在している価値であり、銀行振込ではなく売買価格そのものを通じて受け渡される点が違います。
実際に対象となるのは誰か
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この仕組みは家族間でのみ成立し、貸し手はその点についてかなり明確な基準を設けています。ファニーメイのガイドラインでは、贈与者として認められるのは、一般的に親、祖父母、きょうだい、おじ・おば、成人した子どもなど、通常の現金贈与でも認められている関係に限られます。FHAローンも同様の考え方で、売主が該当する親族であれば、頭金の最大100%をギフト・オブ・エクイティでまかなうことができます。
この親族要件は、単なる形式的なルールではありません。もし赤の他人が買主に「持分を贈与する」ようなことがあれば、それは売主が価格を水増しして裏で現金を還元しているのと見分けがつきにくく、住宅ローン詐欺の一種とみなされかねません。家族間に限定されていることこそが、この仕組みを貸し手の目から見て正当なものにしているのです。
IRS(米国内国歳入庁)はこれをどう扱うか
買主がこの贈与について所得税を支払う必要は一切ありません。注意が必要なのはむしろ売主側で、IRSの贈与税ルールに関わってきます。2026年の基準では、個人は1人の受贈者に対して年間1万9,000ドルまで、申告不要で贈与できます。夫婦であればそれぞれの非課税枠を合算し、1人の受贈者に対して合計3万8,000ドルまで申告なしで贈与可能です。これを超える場合、売主はフォーム709を提出する必要がありますが、それによって実際に税金が発生することはほとんどありません。単に、2026年時点で1人あたり1,500万ドルという生涯非課税枠から差し引かれるだけです。子どもに家を売る大半のご家族は、この金額にはまったく届きません。
この部分については、いつもクライアントにお伝えしていることがあります。ここは推測で進めてよい部分ではありません。特に贈与額が大きい場合は、契約書に落とし込む前に、公認会計士(CPA)や相続専門の弁護士に構成内容を確認してもらうことをおすすめします。
コロラド州のクロージングでは実際どう扱われるか
決済明細書(セトルメント・ステートメント)を見ても、贈与部分についてお金が動いたことを示す別項目が記載されるわけではありません。契約書上の購入価格は、単純に交渉によって決まった相場より低い金額であり、ギフト・オブ・エクイティそのものは、関係性・金額・返済不要である旨を明記した「ギフトレター」に署名することで記録されます。このレターの提出先は貸し手であり、郡(カウンティ)ではありません。通常のクロージングコストは引き続きかかりますが、ローンの種類によっては、頭金に充当した後に残った分をクロージングコストに充てられる場合もあります。
契約前に考えておく価値があるのが、買主としての「コストベース(取得価額)」は、物件の市場価値全体ではなく、実際に支払った金額になるという点です。将来この家を売却する際、この取得価額が低いと、想定より大きな課税対象の譲渡益が発生する可能性があります。だからといってギフト・オブ・エクイティを避けるべきという話ではありませんが、購入を計画している段階、つまりクロージング後ではなく前に、税務の専門家と一度話しておく価値のあるポイントです。
この仕組みが本当に活きる場面
私自身、これまで何組かのご家族のサポートをしてきましたが、多いのはパーカーやハイランズランチの家を親がダウンサイジングする際、公開市場に出すよりも家族の中で残したいというケースです。この仕組みがうまくいくのは、家を購入しない他のきょうだいも含め、関係者全員が契約書を作成する前に認識をすり合わせている場合がほとんどです。家族間の不動産取引は、最初の段階でお互いの期待値がはっきりしていないと、あっという間に複雑になりがちです。この話し合いは、書類の手続きと同じくらい大切なものだと感じています。多世代で暮らす住宅選びについて書いた記事もあわせてご覧いただくと、参考になるかもしれません。
ギフト・オブ・エクイティと他の住宅購入方法を比較検討したい場合は、私が作成したコロラド州バイヤー・ファイナンシング・プレイブックで、さまざまな選択肢を横並びで解説しています。どの方法がご自身の状況に合っているか判断する前に、ぜひ目を通してみてください。
よくある質問
ギフト・オブ・エクイティだけで頭金全額をまかなえますか? FHAローンであれば、売主が該当する親族である場合、必要な頭金の最大100%をギフト・オブ・エクイティでまかなうことが可能です。コンベンショナルローンの場合は、頭金の割合によって上限が変わります。
売主はギフト・オブ・エクイティに対して税金を支払う必要がありますか? 通常はありません。2026年の年間非課税枠(1人あたり1万9,000ドル)以内の贈与であれば申告自体が不要ですし、それを超える贈与であっても、実際に税金が発生することはほとんどなく、1,500万ドルの生涯非課税枠の一部が減るだけです。
家族から購入する場合でも、査定は必要ですか? はい、必要です。家族関係の有無にかかわらず、貸し手は独立した査定を必須としており、そもそもこの査定額こそが、持分の差額(ギフト・オブ・エクイティの金額)を決める基準になります。
プレルナ・カプール(Prerna Kapoor) | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society Award Winner
プレルナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の住宅不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
