プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 7月 6, 2026
今年、チェリークリークで物件を探していた退職直後のご夫婦は、しっかりした投資ポートフォリオをお持ちでしたが、書類上の報告所得はほとんどありませんでした。一般的な貸し手が確定申告書を見ると、家を十分に無理なく購入できるだけの資産があるにもかかわらず、審査対象となる所得がほとんどないという結果になってしまいます。これはまさに、アセット・デプリーション・ローンが想定している状況です。最近は、早期退職された方や事業を売却された方が、給与ではなくポートフォリオを使って次の家を購入するケースが増え、こうした相談を受ける機会も多くなっています。
ここでは、アセット・デプリーションが実際にどう機能するのか、何が対象資産としてカウントされるのか、そしてどのような方に向いているのかをご紹介します。
アセット・デプリーション・ローンとは実際に何を意味するのか
アセット・デプリーション・ローン、あるいはアセットベース・ローンや資産活用型ローンと呼ばれるこの仕組みは、W-2の給与や確定申告書上の所得に頼るのではなく、あなたの流動資産から算出した架空の月間所得額を貸し手が計算する方法です。貸し手は対象となる資産残高を、多くの場合240か月または360か月といった一定の月数で割り、その結果を負債対収入比率(DTI)の判断において月間所得として扱います。資金を売却したり移動させたりする必要はなく、投資はそのまま継続されます。貸し手は、その残高を支払い能力の証拠として使っているだけです。
これはほとんどの場合、ファニーメイやフレディマックの適合ローン(コンフォーミングローン)ではありません。通常はノンQMまたはポートフォリオ型のローンプログラムであるため、提供する貸し手の数は限られており、提供する貸し手ごとに何をカウントするか、どのように計算するかの独自のルールがあります。
対象資産としてカウントされるものと、カウントされないもの
無料バイヤーガイドをメールで受け取る
コロラドでの実際の取引に基づくガイドです。お名前とメールアドレスだけでお送りします。
スパムは送りません。いつでも配信停止できます。
退職口座、証券・投資口座、そして多くの場合現金の予備資金が、貸し手がカウントする中心的な対象です。退職口座は通常、まず一定の割引が適用され、多くの場合残高の約70%程度とされます。これは、59歳半になる前にその資金にアクセスする場合、税金やペナルティが発生する可能性があるためです。不動産の資産価値、事業の資産価値、そして既に年金や年金保険として分配されている退職所得の多くは、通常異なる方法で評価されます。これらは流動性がないか、すでに別の形で所得としてカウントされているためです。
貸し手は通常、最低でも2〜3か月分、場合によっては12か月分の取引明細書を求めます。これは、その残高が最近の説明のつかない入金ではなく、一定期間安定して保有されてきたものであることを確認するためです。
残高がそのまま所得に変換されるわけではない理由
割引率と、何か月で割るかという期間設定は、思われているよりも大きな影響を持ちます。200万ドルのポートフォリオを360か月で割った場合と、240か月で割った場合とでは、算出される所得額がかなり異なり、その差が特定の購入価格に対して承認されるかどうかを分けることもあります。一部の貸し手は、資産を使い切る前にローンを完済または借り換えできることを示せれば、より短い除数を選ぶことを認めてくれる場合もありますが、これは標準ルールではなく交渉事項です。
私はいつもお客様に、オファーを出す前に貸し手から実際の計算結果を書面で受け取るようお勧めしています。同じ資産の明細書を見ても、貸し手によってかなり異なる資格所得額を提示してくることを見たことがあります。
実際にこの方法が向いている方
これは、給与ではなくポートフォリオで生活している退職者、最近事業を売却したり大きな資金流動化があったものの、まだ安定した所得の流れに変換していない方、そして実際の資産と比べて報告所得が少なく見える高資産層の買い手に向いています。一方で、唯一の大きな資産が本当に維持しておく必要のある退職資金である方には、あまり向いていません。この方法で資格を得るために資金を使うことは、数十年分の備えとして意図されていたクッションを削ることになりかねないからです。
よくある質問
このローンを使うために、実際に資産を取り崩す必要がありますか?いいえ。残高は資格所得額を算出するために使われるだけです。資金は投資したままにしておき、通常通り運用を続けることができます。
金利は通常のモーゲージより高いですか?多くの場合わずかに高くなります。アセット・デプリーション・プログラムの多くがノンQMであるためです。これらのプログラムは適合ローンよりも価格差が大きいため、複数の貸し手を比較することをお勧めします。
アセット・デプリーションと、W-2や1099の所得を組み合わせることはできますか?はい。多くの場合、貸し手は実際の所得と資産に基づく架空所得を組み合わせて評価してくれるため、資格所得額を改善できることがあります。
アセット・デプリーション・ローンがご自身の状況に適しているかどうか迷っている場合は、実際に物件を見に行く前に、この分野を専門とする貸し手をご紹介できます。コロラド州の買い手向けファイナンシング・プレイブック(英語)では、購入資金の組み方をより幅広く取り上げています。また日本からデンバーへの住宅購入ガイドでは、日本語で進めるコロラドでの住宅購入の全体像をご紹介しています。
プレナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society Award Winner
プレナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応します。
