プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 7月 6, 2026
この春、キャッスルパインズにお住まいの自営業のお客様は、頭金として15%を用意できましたが、収入が今後も伸びていく中で、何年も住宅ローン保険(PMI)を払い続けたくないと考えていました。頭金を減らしてPMIを払うか、手元資金を使い切って20%まで積み上げるかではなく、私たちは彼女の購入を「80-10-10」、いわゆるピギーバックローンという形で組みました。これは新しい発想ではありませんが、今年はこれまでの数年分を合わせたよりも多くのお客様から相談を受けています。理由の多くは、金利も支払額も上がった今、PMIを避けることの魅力が増したからです。
ここでは、80-10-10とは実際どのようなものか、なぜこの仕組みが機能するのか、そしてどのような方に向いているのかをご紹介します。
80-10-10ローンとは実際に何を意味するのか
80-10-10は、購入資金を1本のローンではなく2本のローンに分ける方法です。1本目のモーゲージが購入価格の80%をカバーし、貸し手がPMIを義務付けなくなるちょうどの水準に保たれます。2本目のローン、多くの場合はホームエクイティ・ライン・オブ・クレジット(HELOC)や固定金利のクローズエンド型セカンドローンが、さらに10%をカバーします。残りの10%を頭金として自分で用意します。この比率は調整可能で、80-15-5や75-15-10という組み合わせも見られますが、「ピギーバックローン」と言うとき、多くの人が指しているのは80-10-10です。
2本のローンは同時にクロージングし、どちらも権利書(タイトル)上に記録されます。頭金を少なく見せているわけではなく、その一部を別の形で資金調達しているだけです。
単純にPMIを払うのではなく、この方法を選ぶ理由
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PMIが存在するのは、頭金が20%未満の場合、貸し手が負うリスクが大きくなるためです。PMI自体は悪い選択肢というわけではなく、私のお客様の多くもPMIを利用し、エクイティが20%に達した時点で解約しています。しかし、PMIは税制上のメリットもなく、そこから資産(エクイティ)が積み上がることもない、純粋な毎月のコストです。それに対して2本目のローンは、それでも返済していくことで資産形成につながるローンであり、資金の使い方やご自身の税務状況によっては、利息が控除の対象になる場合もあります。これは私ではなく、税理士に確認していただくべき話です。
収入が今後急速に伸びると見込まれる買い手や、何年も住宅ローン保険の項目を明細に残したくない買い手にとっては、ローンを分けたほうがPMIより長期的に安く済むこともあります。特に2本目のローンを早期に完済または借り換えできた場合はその傾向が強くなります。
トレードオフ:ローンを分けることで引き受けるもの
2本目のローンは、ほぼ必ず1本目のモーゲージよりも金利が高くなります。HELOCの場合、その金利は通常変動制であるため、その部分の支払額は市場の動きに応じて変わる可能性があります。また、1本ではなく2本のローンをクロージングすることになるため、クロージングコストも2セット分かかり、審査(アンダーライティング)のファイルも2つとも通過させる必要があります。合計の負債対収入比率(DTI)がすでにぎりぎりの場合、1本目に加えて2本目の返済が上乗せされることで、実際に借りる総額がもともと想定していたものとほぼ同じであっても、貸し手が承認する範囲を超えてしまうことがあります。
転売や借り換えの際にも注意点があります。住宅価格が下落した場合、2本目のローンを持つ貸し手の方がリスクにさらされやすく、そのため2本目が完済または劣後(サブオーディネート)されるまで、1本目のローンの借り換えが複雑になることがあります。
実際にこの方法が向いている方
この方法がうまく機能するのは、安定した収入があり、頭金として10〜15%は用意できるものの20%には届かない買い手、住宅ローン保険会社がすでに厳格な審査にさらに加えることのある追加の精査を避けたい自営業の借り手、そして本来であればジャンボローンの基準にかかってしまうラインのすぐ上で購入する買い手で、1本目のモーゲージを適合ローン(コンフォーミングローン)の範囲内に保つことで、明確に良い金利を得られる場合です。頭金が5%に近い場合は、この方法はあまり向いていません。すでに薄いエクイティのクッションの上に2本目のローンを重ねることになり、取引の両当事者にとってリスクが高まるためです。
よくある質問
ピギーバックローンはPMIと同じものですか?いいえ。PMIは貸し手を保護するための保険であり、資産形成につながらないコストが上乗せされるものです。ピギーバックの2本目のローンは実際の融資であり、1本目とは異なる金利であっても、返済することで資産形成につながります。
2本目のローンを早期に完済することはできますか?多くの場合可能です。実際に、収入が増えたり、ボーナスを受け取ったり、借り換えをしたり、資産を売却したタイミングでそうする買い手は多くいます。
すべての貸し手が80-10-10の仕組みを提供していますか?いいえ。1本目のモーゲージと2本目の担保ローンの両方を提供している貸し手か、それを提供する提携先の貸し手がいるかどうかによります。オファーが受け入れられた後ではなく、プロセスの早い段階で確認しておきましょう。
ピギーバック構成がご自身の購入に適しているかどうか迷っている場合は、決める前に貸し手と一緒に数字を確認しましょう。日本からデンバーへの住宅購入ガイドでは、日本語で進めるコロラドでの住宅購入の全体像を取り上げています。また実際にいくらの家が買えるかを確認するガイドも、ローンの組み方を比較する前に読んでおく価値があります。
プレナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society Award Winner
プレナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応します。
