私は週に少なくとも1回はこの質問を受けます。誰かがZillowを開いて、自分の家の横に表示された数字を見て、「これが本当の価値ですか?」と聞くのです。
通常、違います。そしてここに、その理由があります。
Zestimateが実際にどのように機能するのか
Zillowのアルゴリズムは、公的記録、固定資産税評価額、そしてあなたの地域での最近の売却価格から取得しています。それらすべてを統計モデルを通して処理し、数字を出力します。市場に出ている住宅（現在販売中の住宅）では、中央値の誤差率は約2.4%です。悪くありませんね。
しかし、ここが問題です。市場に出ていない住宅では、その誤差率は約7%に跳ね上がります。パーカーで70万ドルの住宅では、7%の誤差はZestimateが5万ドル近くズレていることを意味します。それは相当な金額です。
そしてその7%は中央値であることを意味し、つまり市場に出ていない住宅のZestimates の半分はさらにそれ以上にズレています。
なぜコロラド州の住宅で間違えるのか
Zestimateには、特にコロラド州の住宅所有者に大きな影響を与える盲点があります。
まず、玄関を通って歩くことができません。昨年キッチンの改装に6万ドル費やしたことや、地下室が完全に仕上げられていて、ウェットバーがあることを知りません。また、隣人の家の基礎にひび割れがあることや、彼らの「4ベッドルーム」の家のベッドルームが双子用ベッドがやっと入る大きさであることも知りません。
次に、コロラド州の近所は数ブロック以内で大きく異なることがあります。私はハイランズランチの同じ通りに住む家を見たことがあり、1つはオープンスペースに面していて、もう1つは忙しい道路に面しています。同じ面積、同じ建築年、80,000ドルの価格差です。Zillowはそれらをほぼ同じように扱います。
3つ目は、新築住宅がアルゴリズムを混乱させることです。キャッスルロックとパーカーのようなビルダーが積極的に開発している地域では、新築と転売住宅の混合がデータノイズを作成し、自動評価を混乱させます。75万ドルで販売されている新築住宅の隣にある20年前の住宅は、突然70万ドルの価値があるという意味ではありません。
そして、人々が忘れていることがここにあります:Zillowは、HOA特別査定評価、今後のインフラストラクチャの変化、または道路の下に建設されている新しい小学校については知りません。これらすべてが価値に影響し、アルゴリズムには表示されません。
実際の影響
私は昨年ロンツリーで売却者がいました。彼らはZillowがそう言ったので、彼らの家は825,000ドルの価値があると確信していました。実際のコンプスを引き出し、状態を見て、カーペットが2004年からのオリジナルであるという事実を考慮に入れた後、現実的な価格は78万ドルに近かったです。
私たちは789,000ドルで上場し、3週間で785,000ドルで売却しました。825,000ドルで上場していたら?その家は数ヶ月間滞在し、価格引き下げを通じて行き、買い手がリスティングが滞在していることに疑わしく見えるようになったため、おそらく78万ドル未満で売却していたでしょう。
一方、Zestimateが低すぎた場合も見てきました。キャッスルパインズのクライアントはZestimateが615,000ドルでしたが、完全にリモデルされたプライマリスイート、山の景色を備えた新しいデッキ、そして彼らの区画が緑のベルトに支えられているという事実を考慮した後、私たちは679,000ドルで上場し、複数のオファーを受け取りました。
要点は次のとおりです。Zillowを使って家の価格を設定することは、WebMDを使って自分自身を診断するようなものです。それはあなたを正しい一般的な方向に向ける可能性がありますが、医者をスキップしないでしょう。
代わりにすべきこと
あなたの家が本当に何の価値があるかを知りたいのであれば、ここが私が推奨するプロセスです。
地元の不動産エージェントからCMAを取得してください。 比較市場分析は、状態、特性、および場所の差異を調整して、過去3～6ヶ月以内に実際に売却した地域の住宅を見ています。これはzipコードの平均ではなく、あなたの家に固有です。そしてほとんどのエージェント、私を含めて、これを無料で行います。
上場価格ではなく売却価格を見てください。 住宅が上場される内容と実際に売却される内容は2つの異なるものです。現在パーカーでは、住宅は上場価格の約98%で閉まっています。ただし、最初に正しく価格設定されていたと仮定しています。
状態を正直に考慮してください。 これは難しい部分です。私たちのほとんどは、奇特さに慣れてきたので、私たちの家がより良い状態にあると考えています。その粘着性のあるスライディングドア、古い照明器具、ステインが必要なデッキ。買い手はそれすべてに気付きます。
タイミングを考慮してください。 同じ家はコロラド州の1月よりも6月に5～10%多くの価値があります。季節的パターンは実際のものであり、購入と販売の両方の決定に関係しています。
Zillowが実際に役に立つとき
私はZillowを完全に無視すべきだと言っていません。近所の価格帯の一般的な感覚を得るのに最適で、時間の経過とともに広いマーケット動向を追跡し、リスティングを閲覧しています（本質的に不動産の窓買い物であり、それに問題はありません）。
ただし、それを価格設定戦略として使用しないでください。ステークスは概算見積もりにとって高すぎます。
正直な答えを得てください
あなたのコロラド州の家が現在実際に何の価値があるかを知りたいのであれば、私はコンプスを引き出し、直接答えをあげます。あなたのリスティングを獲得するために膨張させることはなく、迅速な売却をセットアップするための低い価格はありません。あなたの近所で実際に起こっていることに基づいた実数だけです。
あなたはmywebsite のホームバリューションツールを使用できます。prernakapoor.com/how-much-is-my-home-worth で、または私に電話してください。私むしろあなたが推測に基づいて6桁の決定を下すよりも実数を持っています。
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Prerna KapoorはREAL Brokerageの不動産エージェントで、Parker、Lone Tree、Centennial、Aurora、Highlands Ranch、Castle Pines、Castle Rock、およびデンバー都市圏を担当しています。彼女はABR（認定買い手代表）、RENE（不動産交渉エキスパート）、PSA（価格設定戦略アドバイザー）、およびCLHMS（認定豪華住宅マーケティング専門家）の資格を保有しています。
