プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 7月 27, 2026
数週間前、あるクライアントから相談がありました。ご主人の転勤で2年間日本に住むことになったのですが、ハイランズランチのタウンホームを売らずに賃貸に出して、戻ってきたときにまた住みたいとのことでした。合理的なプランです。ところが、HOA（住宅所有者組合）の規約を読んで、賃貸に上限があることに気づき、不安になったそうです。そこで、配布されているルールブックだけでなく実際の宣言書（デクラレーション）を取り寄せて確認したところ、彼女が心配していた上限は、聞いていたような形では実は法的に強制力を持たないことが分かりました。
HOAの規約に書かれていることと、コロラド州の法律が実際に求めていることの間には、こうしたギャップがよくあり、多くの買い手や所有者が戸惑う原因になっています。転勤のように将来賃貸に出す可能性が少しでもある、投資目的で考えている、あるいは単に選択肢として残しておきたいという場合、これはオファーを出す前に理解しておくべきことです。購入した後に気づくのでは遅すぎます。
コロラド州の法律が賃貸制限に求めていること
コロラド州の共同不動産所有法（CCIOA）のもとでは、HOAは理事会の単純な投票だけで賃貸制限を新設したり厳しくしたりすることはできません。ユニットの使用方法を変更する宣言書の改正、これには新しい賃貸制限も含まれますが、組合全体の議決権の少なくとも67%を保有する所有者の承認が必要です。集会に出席した人の67%ではなく、組合全体の議決権の67%です。これは実際の州法、C.R.S. 第38-33.3-217条(4.5)に定められている、かなり高いハードルです。
そもそも宣言書自体に使用制限が明記されている必要があります。これはC.R.S. 第38-33.3-205条(1)(l)に定められています。コロラド州のHOA情報・相談センターを運営する不動産局(Division of Real Estate)は、この点について明確な立場を示しています。統治文書が賃貸について何も定めていない場合、組合は所有者の使用や占有を制限するルールを制定する権限を持たないのです。
理事会だけの決定では足りない
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ここは意外に思う方が多い部分です。2015年のコロラド州控訴裁判所の判例、Houston v. Wilson Mesa Ranch Homeowners Associationでは、賃貸禁止は理事会の投票や規則の変更だけでは成立しないと判断されました。コミュニティ全体の投票による67%のハードルを満たす、正式な宣言書の改正を経る必要があります。
ですから、HOAの資料を読んでいて賃貸の上限が「規則」文書だけに記載されていて、登記された宣言書には記載されていない場合、その制限は見た目よりもずっと不安定な根拠しか持っていません。もちろん、騒音やゴミ、駐車といった賃貸に関連する問題への理事会のポリシーは別の話で、賃貸そのものを禁止したり上限を設けたりすることとは異なります。
すでに所有している場合、新しいルールは適用されるのか
基本的には適用されません。すでにその家に住んでいる方にとって、ここが一番気になる部分でしょう。コロラド州の裁判所は、新しく採択された賃貸制限がどこまで遡って適用されるかを制限してきたため、制限が採択される前に購入した所有者は通常その制限に拘束されません。この保護は制定法そのものではなく、遡及的な規約に関する判例法から来ているため、具体的な状況によって異なる場合があります。一方で分かりやすいのは、購入した時点ですでに宣言書に記載されていた制限です。これは購入初日から適用され、議論の余地はありません。
オファーを出す前に確認すべきこと
賃貸が計画の一部にある場合、たとえ「もしかしたら」程度でも、契約前に次のことを確認してください。
規則の配布資料ではなく、登記された宣言書そのもの。将来の所有者を実際に拘束する賃貸制限は宣言書に記載されているものです。それ以外のものは異議を申し立てやすいものです。
制限がいつ、どのような投票で採択されたか。理事会だけで昨年追加された賃貸上限と、コミュニティ建設当初から宣言書に記載されている賃貸上限とでは、状況がまったく異なります。
保留中の議案がないか、理事会の議事録。新しい制限を追加するために必要な67%を現在集めている最中のコミュニティがあれば、それはクロージング後ではなく前に知っておく価値があります。
HOAのルールに加えて、市の許可制度。デンバーやコロラドスプリングスなどの都市は、短期賃貸だけでなく長期賃貸についても独自の許可を求めるようになってきています。HOAが賃貸を認めていても、市が自動的に認めているとは限りません。両方のルールが重なって適用されます。
特に注意したいケース
この問題が特によく出てくるのは、ダグラス郡やアラパホ郡のコンドミニアムやタウンホームのコミュニティです。投資家の比率が高い建物では融資をためらう金融機関もあるため、賃貸上限が設けられていることが多いのです。将来的な賃貸が少しでも頭にあるなら、モデルハウスの素敵なキッチンに心を奪われる前に、この話をしておくべきです。私は、クライアントが購入から400日目に「思っていたプランが実現できない」と気づくよりも、初日に実際の宣言書の文言を一緒に確認しておきたいと思っています。
よくある質問
理事会の投票だけで賃貸を禁止できますか？いいえ。賃貸制限を追加するには、組合全体の議決権の少なくとも67%を保有する所有者による承認を得て、宣言書を改正する必要があります。理事会の単純な投票だけでは足りません。
購入後にHOAが賃貸禁止を追加した場合、自分にも適用されますか？通常は適用されません。コロラド州の判例法は、新しい制限が採択される前に購入した所有者を一般的に保護していますが、具体的な状況によって判断が変わることもあります。
自分のコミュニティが実際に賃貸を制限しているかどうか、どうやって確認しますか？契約前に、規則集だけでなく、登記された宣言書とその改正内容を取り寄せて確認してください。
将来的な賃貸の柔軟性を考えながら購入を検討しているなら、オファーを出す前に実際の宣言書を一緒に確認するお手伝いをいつでもいたします。HOAに関する基本ガイドでは、コロラド州の買い手が知っておくべき基礎知識をまとめています。賃貸プランが実質的には投資プランであるという方には、ハウスハッキングガイドで、この市場でその数字がどう成り立つかを解説しています。コンドミニアムやタウンホームの購入を検討している方は、コロラド州のコンドミニアム・タウンホーム市場についてもぜひご覧ください。賃貸上限はこうした物件で最もよく見られます。
コロラド州不動産局によるHOA賃貸制限についての詳しい情報はこちらの資料をご覧ください。また、市レベルのルールがHOAのルールにどう重なるかについてはコロラド州の短期賃貸法ガイドをご参照ください。
Prerna Kapoor（プレナ・カプール） | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society Award 受賞
プレナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心にコロラド州の不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
