プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 4月 22, 2026
コロラド州で不動産を所有されている方に、ぜひ知っておいていただきたい法案があります。現在州議会で審議中のHB 26-1119、通称「分割税率」固定資産税法案です。ニュースの見出しだけでは全体像が伝わっていないので、これが実際にあなたにとって何を意味するのか、しっかり整理してお伝えします。
HB 1119が実際に何をするのか
現在、コロラド州では土地とその上の建物に同じミルレート（税率）が適用されています。固定資産税の総額は、土地と建物を合わせた評価額に基づいて計算されています。HB 1119はこれを変え、市・郡・特定の特別区など地方の課税団体に対して、土地部分と改良部分（建物部分）に異なるミルレートを適用する権限を与えます。
ここで重要なポイントがあります。法案では、建物に対するミルレートは土地に対するレートと同等またはそれ以下でなければならないと定められています。つまり、地方政府は住宅よりも土地に対して高い税率を課すことができますが、その逆はできません。
この仕組みは「土地価値税」または「分割税率」とも呼ばれ、ピッツバーグやオーストラリアの一部の都市で採用されています。背景にある考え方は、開発を促進し、空き地のまま放置することを抑制することです。
対象外となる土地と対象となる土地
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すべての不動産所有者が同じように影響を受けるわけではありません。法案では、いくつかのカテゴリーが分割税率の対象から明確に除外されています。
農地は対象外です。再生可能エネルギー生産用の土地、永久保全地役権下の土地、石油・ガスの賃借地、稼働中の鉱山、非稼働の鉱業権、州評価地も同様です。これらのいずれかに該当する土地をお持ちの場合、この法案による変更はありません。
それ以外、特に住宅所有者の場合は、地方政府が何を決定するかによってすべてが変わります。この法案は分割税率を義務付けるものではなく、地方の課税団体に選択肢を与えるだけです。
あなたの固定資産税にどう影響するか
簡単な例で説明します。あなたの不動産の評価額が合計50万ドル、内訳が土地20万ドル・建物30万ドルだとしましょう。現在、ミルレートが80ミルなら、合算額に課税されます。分割税率制では、地方政府が土地に90ミル、建物に70ミルを設定するかもしれません。
あなたの税額が上がるか下がるかは、その不動産における土地価値と建物価値の比率によって決まります。広い敷地に比較的小さな建物が建っている家は税額が上がる可能性が高く、小さな敷地に大きな建物がある家は逆に減税となる可能性があります。
私が主に活動している南デンバーの郊外エリアでは、敷地サイズは中程度で、住宅は良質な造りです。パーカー、オーロラ、キャッスルパインズ、ローンツリーの多くの住宅所有者にとって、影響は控えめな範囲に収まる可能性が高いです。ただし、広い未開発地や土地比率の高い物件をお持ちの方は、特に注意して見守る必要があります。
TABORとの関係
コロラド州の納税者権利章典（TABOR）は、地方政府が徴収できる税収の総額を制限しています。HB 1119は、TABORや既存のミルレート上限を覆すものではないと明記されています。地方政府が分割税率を採用したとしても、TABORが認める範囲を超えて総税収を増やすことはできません。
これは重要な保護策です。つまりこの法案は、税収総額を増やすためではなく、税負担の分配方法を変えるためのものだということです。
法案が成立する場合の施行時期
HB 1119が現状の形で可決された場合、施行日は2026年8月12日となる予定です（州議会が5月に予定通り閉会することが前提です）。しかし、それでも自動的にあなたの税金が変わるわけではありません。あなたの地域に分割税率を適用するには、地方政府が改めて採決する必要があります。
コロラド不動産業協会（Colorado Association of REALTORS）はこの法案を積極的にフォローしており、多くの地元不動産プロフェッショナルも注視しています。賛成・反対の立場にかかわらず、ご自身の状況にとって何を意味するのかを理解しておく価値があります。
今すぐすべきこと
慌てる必要はありません。これはまだ法案であり、法律ではありません。ただし、以下のことをお勧めします。
まず、直近の固定資産評価書を確認してください。評価額のうち、土地分と建物分の比率がどうなっているかを把握しましょう。これは郡の税務評価事務所のウェブサイトで確認できます。ダグラス郡ならdouglas.co.us/assessor、アラパホー郡ならarapahoegov.comで調べられます。
次に、お住まいの地方政府の動向に注意してください。市議会や郡委員会が分割税率に関心を示し始めたら、あなたの税額にとっての具体的な議論が始まるサインです。
意見を伝えたい場合は、コロラド不動産委員会が2026年4月3日にこのトピックに関する公聴会を開催しています。こうした会議は一般公開されており、あなたの声が反映される機会があります。
この法案が住宅の資産価値や売買計画にどう影響するかについてご質問があれば、いつでも喜んでお話しします。固定資産税はすべての住宅所有者に関わる事柄であり、情報を把握しておくことが最善の備えです。
プレルナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホーム専門エージェント
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CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ受賞
プレルナはパーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアル地域で住宅不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語を話します。
