プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 5月 27, 2026
コロラドのクロージング書類の中で最も見落とされやすいものの一つが、プロパティサーベイ、または改良位置証明書（ILC）と呼ばれる書類です。これは家が敷地境界に対してどこに建っているか、そしてユーティリティ用の地役権が敷地のどこを通っているかを示す書類です。多くの買い手は30秒ほど目を通して終わりにします。それで問題ないことがほとんどです。問題が起きるまでは。
昨年、パーカーで購入された方の例があります。裏庭の隅に物置がある家を購入されました。雪かき道具や自転車を入れる、こじんまりとした物置です。クロージングから4ヶ月ほど経った頃、ガス会社から「物置の真下を通る地役権にアクセスする必要がある」という通知が届きました。前の所有者が許可なく物置を建てていたのです。移設費用を負担することになったのは、誰だったでしょうか。
これが実生活における地役権と侵害の姿です。特にこの夏、買い手が秋までに購入を決めようと動きを早めている時期だからこそ、契約前に知っておいていただきたいことをまとめます。
地役権とは何か
地役権とは、誰か他人、通常は公益事業会社や近隣の所有者が、特定の目的のために自分の土地の一部を使用する法的な権利です。土地の所有権はあなたのものです。歩くことも、芝を刈ることも、植栽することもできます。できないのは、その上に恒久的なものを建てることです。
コロラドで一般的な地役権の種類は次のとおりです。
ユーティリティ地役権。ガス、電気、水道、下水、ケーブルテレビ各社は、すべて自社の配管・配線にアクセスする必要があり、これらは住宅地の前面、背面、または側面に沿って通っていることがよくあります。幅は通常5フィートから10フィートで、ILCに明確に示されます。
排水地役権。パーカーのSteppingStoneやIdyllwildeのような新しい分譲地でよく見られます。雨水を敷地から調整池へ流すための地役権です。流れを遮ってしまうと隣家の地下室が浸水し、すぐに法的トラブルになります。
通行地役権。区画化された住宅地ではあまり多くありませんが、フランクタウンやエリザベスの広い敷地では非常によく見られます。隣人が自宅にたどり着くために、自分の土地の一部を通る権利を認めるものです。登記簿に記録され、所有者が変わっても権利は土地と共に残ります。
HOA地役権。多くの分譲地では、HOAが共有スペースへのアクセス、フェンス管理、樹木の剪定などのために地役権を確保しています。多くの場合、規約の中に埋もれています。
侵害（エンクローチメント）とは何か
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侵害とは、本来あるべきでない場所に何かが建てられている状態を指します。隣人のフェンスが境界線を3フィート超えてあなたの庭に入っている。物置が地役権の上に建っている。エアコンの室外機がセットバック内に1フィート入り込んでいる。例を挙げればきりがありません。
侵害は、売却、借り換え、新しい建築を行いたい時に本当の問題になります。タイトル保険会社は、侵害が解決するまで取引を保険対象にしないことが多くあります。住宅ローン会社がクロージングを止めることもあります。何年も侵害を黙認していた隣人が、突然撤去を求めてくることもあります。
多くの方が気付かないのは、侵害が一定期間続いた場合、侵害している側がアドバース・ポゼッション（占有取得時効）や使用地役権による法的権利を主張できることです。コロラドの法定期間は、原則18年、ただし権原書類があり税金も支払っていた場合は7年です。これは多くの所有者が踏み込みたくない複雑な道です。
クロージング前に確認すべきこと
クロージングでILCやサーベイを受け取ったら、私がクライアントに必ず確認をお願いするポイントは以下のとおりです。
破線を見る。これが地役権です。建物、フェンス、物置、デッキ、大きな造園要素の位置と比べてみます。地役権の上に何かが乗っていないでしょうか。
サーベイと法的記述を照らし合わせる。法的記述に書かれた境界の方位と距離が、サーベイの境界線と一致していなければ、どこかに食い違いがあります。
フェンスの位置を確認する。特に角地や形の不規則な敷地では、フェンスが境界線から1〜2フィートずれて建てられていることがよくあります。隣人のフェンスがあなたの土地に入り込んでいる場合、共有や移設の費用を負担することになる可能性があります。
タイトル・コミットメントを読む。スケジュールB-2には、登記されたすべての地役権、制限、タイトル保険の例外事項が列挙されています。中には、建てられるもの、駐車できる場所、隣人があなたに要求できることに影響するものもあります。
通行地役権について具体的に尋ねる。家がエーカー単位の敷地にある場合や、形が不規則な敷地の場合は、通行地役権があるかどうかをリスティングエージェントに必ず確認してください。書面でもらってください。
問題が見つかった場合の対応
サーベイで侵害や地役権の問題が判明した場合、インスペクション期間中にいくつかの選択肢があります。
売り手に解決を依頼することができます。通常は、影響を受ける当事者と侵害合意書を結ぶか、クロージング前に侵害物を移設する形になります。
将来的な解決のためのクレジットを売り手に求めることもできます。隣人側の問題で交渉が必要な場合は、最もすっきりした方法であることが多いです。
タイトル会社に「侵害を含めて保険を付与」してもらうこともできます。これは、その特定の侵害から生じる請求をタイトル保険がカバーするという意味です。タイトル会社が常に応じてくれるわけではありませんが、聞いてみる価値はあります。
契約を破棄する選択肢もあります。タイトル異議申し立て期限内であれば、立場は強くなります。期限を過ぎると、選択肢は急速に狭まります。
コロラドの不動産契約書にはタイトル異議申し立ての具体的な期限が定められており、ここはエージェントとタイトル担当者の手腕が問われる場面です。該当する状況にある方は、早めに明確化を求めることをおすすめします。コロラド不動産委員会は標準契約書を不動産局のサイトで公開していて、タイトル異議関連の条項は契約を結ぶ前に読んでおく価値があります。
実践的なヒントを一つ
成熟した造園、物置、独立ガレージ、ホットタブのデッキ、何らかのフェンスがある家を購入される場合は、建築時の元のサーベイを取り寄せて、現在のILCと比較してください。物は動きます。前の所有者が許可なく建てたものがあります。木は地役権の中まで伸びます。元の書類があなたの基準点になります。
特定の物件のサーベイで何が示されているのかご質問があれば、オファーを書く前にご一緒に確認させていただきます。キッチンや学区に集中している時には見落としやすい細部ですが、後で大きな手間を防ぐ重要なポイントになります。
プレルナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
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CLHMS • RENE • PSA • ABR | International Sterling Society Award 受賞
プレルナはパーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアル一帯の住宅不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語に対応しています。
