プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 6月 29, 2026
ハイランズランチのある売主が、金曜日に確かなオファーを受け入れました。すると月曜日には、その週末に内覧していた別の2組の買主が、自分のエージェントを通じて「まだチャンスはあるか」と連絡してきました。売主の最初の反応はたいてい落胆で、その次に浮かぶのは「この買主たちに対して何かできることはあったのか、それとももう手遅れだったのか」という疑問です。
コロラドでは、答えは「できることがある」です。それが「バックアップオファー(控えの契約)」と呼ばれる仕組みです。これは契約上、最も活用されていない手段の一つであり、デンバー都市圏の在庫が一年前より多く、買主が決断前に複数の物件を内覧する傾向が強まっている今、バックアップオファーは以前より頻繁に登場するようになっています。
バックアップオファーが有効な場面
バックアップオファーとは、文字どおり、すでに交渉が完了し署名済みの契約でありながら、第一契約(プライマリー契約)の後ろに控え、プライマリー契約が成立しなくなった場合にのみ発効するものです。これは競り合いではなく、すでに契約中の買主にプレッシャーをかけるものでもありません。売主は現在進行中の取引を引き続き履行し、バックアップの買主はその間待機します。
すでに契約済みの後にもう一人強い買主が現れた場合、特にプライマリー契約のファイナンス、鑑定、インスペクションといった契約条件(コンティンジェンシー)がまだ解消されていない場合には、売主はバックアップオファーを検討する価値があります。これらの未解消条件こそ、取引が破談になりやすい箇所であり、バックアップオファーがあれば破談時にゼロからやり直す必要がなくなります。破談がどれほどの頻度で起こり、その理由については、当社のコロラドの住宅売買が破談になる理由ガイド(英語)で詳しく解説しています。
コロラドのバックアップ契約アデンダムの仕組み
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コロラドでは、これに専用の標準書式を使用します。「買主の契約終了または契約状況に関する通知」と、コロラド不動産委員会が標準の購入販売契約に添付する「バックアップ契約アデンダム」です。バックアップ契約には独自の日付、独自の期限、独自のコンティンジェンシーがあり、第一契約の条件を単純にコピーするものではありません。バックアップ買主のインスペクションやファイナンスの期限は、売主がプライマリー契約終了の書面通知を出すまで開始しません。
これが重要な理由は、決して成約しない可能性のある物件のために、バックアップ買主が期限に縛られることを防ぎ、また発効後にすでに過ぎているはずの条件を理由に離脱しようとするバックアップ買主から売主を守るためです。コロラドの契約における条件期限の一般的な仕組みに慣れていない方は、当社のコロラド不動産契約ガイド(英語)で標準的な期限を一つずつ解説しています。
第一契約が破談になった場合に起こること
プライマリー買主が契約を終了したり、鑑定ギャップを理由に離脱したり、義務を履行しなかった瞬間、売主はバックアップ買主のエージェントに対し、バックアップ契約が発効した旨の書面通知を送ります。バックアップ買主はその後、署名済みの元の条件のままインスペクションとファイナンスを進め、成約に向けて動き出します。両者が合意しない限り再交渉はありません。これこそがこの仕組みの最大の利点です。売主は物件の再掲載や再マーケティングに何週間も費やす必要がなく、バックアップ買主も新たな複数オファーの競争に参加する必要がありません。
売主にとってのリスクとマナー
バックアップオファーには摩擦がないわけではありません。売主は、特に後から関心を示した買主に「本当にこの物件に進む道がないのか」と聞かれた場合に、バックアップ契約が存在することを誠実に伝える必要があります。リスティングエージェントは通常、プライマリー契約が成立した後も内覧予定を完全には閉じず、限定的に続けることが多く、それは強いバックアップを確保しておく価値があるためです。この内覧に関する判断が売主の交渉ポジション全体にどう関わるかについては、当社の売主向け複数オファー対応プレイブック(英語)で取り上げています。
そして、二番手として依頼される買主にもはっきり伝えるべきことがあります。バックアップポジションは正式な拘束力のある契約であり、単なる「次点」の慰めではありません。探し続けることを優先して離脱する買主もいれば、一年前より競争が激しくなっている今の市場では、すでに気に入った物件への正式な順番を確保できることに安心する買主もいます。
よくある質問
バックアップの買主も先に手付金(アーネストマネー)を支払う必要がありますか? はい。バックアップ契約は正式に締結されるため、発効するかどうかにかかわらず、他のコロラドの契約と同様の短い期限内に手付金の支払いが必要になるのが一般的です。
売主は複数のバックアップオファーを受け入れることができますか? はい。売主は複数のバックアップポジションを順番に積み重ねることができ、先順位の契約が破談になった場合に、受け入れた順番どおりに次のものが発効します。
バックアップオファーを受け入れた後も、売主は他の買主に内覧させることができますか? 一般的には可能です。バックアップ買主はまだ成約義務を負っていないためですが、エージェントは内覧する人に既存の契約状況を開示するべきです。
Prerna Kapoor(プレーナ・カプール) | REALTOR®(リアルター®)| ラグジュアリーホーム専門エージェント
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CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ受賞
プレーナは、パーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、
グリーンウッドビレッジ、センテニアルを中心としたコロラド州の住宅不動産を専門としています。英語、日本語、
ヒンディー語に対応しています。
