プレルナ・カプール、CLHMS | REAL Brokerage | 4月 30, 2026
要点：コロラド州には統一的な短期賃貸法はありませんが、デンバー、コロラドスプリングス、山岳リゾート地域がそれぞれ独自の規制を設けています。AirbnbやVRBOで自宅を貸し出すことを検討している場合、各市の許可制度、宿泊税、HOAの制限を事前に確認する必要があります。
短期賃貸の規制が強化されている理由
今年、投資目的でAirbnb物件の購入を検討しているクライアントが何人もいらっしゃいました。コロラド州の観光業は好調で、数字上は魅力的に見えます。しかし、規制環境はこの2年間で大きく変わり、2023年に通用した戦略が2026年には使えないケースが増えています。
規制強化の背景には、住宅地域での騒音や駐車問題に対する近隣住民の懸念、宿泊税収入の確保を目指す地方自治体の意向、そして住宅在庫が逼迫する中で長期居住者向けの住宅を確保したいという圧力があります。
コロラド州規制機関局（DORA）によると、各自治体には管轄区域内で短期賃貸を規制する完全な権限があります。州レベルでの統一規制がないため、ルールは市によって大きく異なります。
デンバーの短期賃貸ルール
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デンバーでは30日未満の滞在について短期賃貸ライセンスが必要です。物件は主たる住居でなければならず、投資目的で購入した物件を短期賃貸に出すことは、実際にそこに住んでいない限りできません。ライセンス費用は約100ドルで、毎年更新が必要です。
また、デンバーの合計10.75%の宿泊税（市税と州税の合計）を徴収・納付する必要があります。Airbnbなどのプラットフォームが一部を自動徴収しますが、確定申告時にすべてが正しく計上されているかの確認は所有者の責任です。
デンバーで住宅を購入し、Airbnb収入を資金計画の一部としている場合、実際にそこに住む必要があります。主たる住居の要件は単なる推奨ではなく、当局が確認を行います。
山岳リゾート地域はさらに厳しい規制
ブレッケンリッジ、ベイル、スチームボートスプリングスなどのスキー場近くの町では、規制がさらに厳格です。多くの山岳コミュニティでは、発行される短期賃貸許可の総数に上限があります。許可が埋まると、ウェイティングリストに並ぶことになります。
ブレッケンリッジでは短期賃貸ライセンスが必要で、標準の宿泊税に加えて3.4%の地方税が課されます。一部の地域では短期賃貸が完全に禁止されています。
コロラドスプリングスはデンバーより寛容なアプローチをとっていますが、短期賃貸ライセンスとゾーニングコードの遵守は必要です。料金体系は低く、ほとんどのゾーンで主たる住居の要件がないため、パイクスピーク地域では投資家所有のバケーションレンタルが増えています。
HOAの規制も確認が必要
お住まいの市が短期賃貸を許可していても、HOA（住宅所有者組合）が許可していない場合があります。南デンバー郊外で私が関わるHOAの約60-70%は、短期賃貸に何らかの制限を設けています。完全に禁止しているところもあれば、最低滞在期間（30日、60日）を設定してAirbnbモデルを事実上排除しているところもあります。
賃貸収入を見込んで物件を購入する前に、CC&R（誓約、条件、制限事項）を入手して慎重に読むことをお勧めします。HOAの書類を確認する時間は、後々の問題を防ぐ投資です。
知っておくべき税金の影響
短期賃貸収入は課税対象であり、コロラド州ではいくつかの層を考慮する必要があります。連邦所得税、コロラド州所得税（一律4.4%）、そして多くの市が独自の宿泊税を課します。
良いニュースとして、清掃費、プラットフォーム手数料、住宅ローン利息の一部、固定資産税、保険料、修繕費、減価償却費を経費として控除できます。年間15日未満の賃貸であれば、IRSの「14日ルール」により収入は非課税となります。
コロラド州の短期賃貸税制に詳しい公認会計士と相談することを強くお勧めします。連邦控除、州税、地方宿泊税の相互作用は急速に複雑になります。
購入者・売却者への影響
住宅を購入して賃貸収入を計画に組み込む場合、オファーを出す前に地域の規制について十分な調査を行ってください。売却する場合は、ライセンスが最新で譲渡可能であることを確認してください。
コロラド州の短期賃貸市場はなくなりませんが、確実に規制が強化されています。許可なし、税金なし、HOAの懸念なしでAirbnbに物件を出す時代は、ほとんどの市場で終わりました。
お住まいの地域で物件が部分的な賃貸として適切かどうか検討されている方は、ぜひご相談ください。
プレルナ・カプール | REALTOR® | ラグジュアリーホームスペシャリスト
REAL Brokerage | 720-949-5450 | info@prernakapoor.com
CLHMS • RENE • PSA • ABR | インターナショナル・スターリング・ソサエティ賞受賞
プレルナはパーカー、オーロラ、ローンツリー、キャッスルパインズ、ハイランズランチ、チェリークリーク、グリーンウッドビレッジ、センテニアルの住宅不動産を専門としています。英語、日本語、ヒンディー語でサービスを提供しています。
